Коротко: В марте 2026 года долларовая ликвидность камбоджийских банков в Национальном банке опустилась до 10,4% от депозитов — исторический минимум по методологии AMRO. Причина — массовый перевод активов за рубеж. При 83% долларизации экономики это создаёт структурный риск для банковской системы и рынка недвижимости.

Банки Камбоджи вывели рекордный капитал: что это значит для рынка недвижимости

Актуально по состоянию на июнь 2026 года. Данные: доклад AMRO, Cambodia Investment Review.

Что произошло с долларовой ликвидностью камбоджийских банков?

Макроэкономический исследовательский офис АСЕАН+3 (AMRO) опубликовал тревожные данные: объём немедленно доступной долларовой ликвидности камбоджийских коммерческих банков, размещённой в Национальном банке Камбоджи (NBC), снизился до 10,4% от общего объёма долларовых депозитов по состоянию на март 2026 года. Для сравнения — в конце 2025 года показатель составлял 12%.

Это наименьшее значение за всё время наблюдений в рамках аналитической методологии AMRO — то есть более чем за десятилетие.

Важно понимать: речь идёт не о банкротстве и не о нехватке капитала. Деньги у банков есть. Проблема в том, где именно они находятся.

Куда ушли $10,5 млрд: зарубежные активы как главный тренд

В 2024–2025 годах камбоджийские банки увеличили чистые иностранные активы примерно на $10,5 млрд — это втрое больше, чем прирост официальных валютных резервов страны за тот же период.

Механизм прост: банки одновременно наращивали иностранные активы и сокращали иностранные обязательства. Результат — значительный чистый отток долларовой ликвидности из внутренней системы.

Почему банки так поступают? AMRO называет это коммерчески рациональным решением: - внутренний кредитный спрос замедлился; - кредитные риски на местном рынке выросли — прежде всего в секторе недвижимости; - зарубежные краткосрочные депозиты и торговые расчётные счета дают более высокую доходность при управляемом риске.

По оценкам участников рынка, значительная часть зарубежных активов — это краткосрочные инструменты, которые при необходимости можно быстро репатриировать. Но «при необходимости» и «быстро» — понятия, которые в кризис работают непредсказуемо.

Почему долларизация превращает ситуацию в структурный риск

Камбоджа — одна из наиболее долларизированных экономик мира. По данным доклада, на конец 2025 года 83,4% широкой денежной массы (M2) номинировано в долларах США.

Это создаёт фундаментальную проблему для центрального банка: NBC не может эмитировать доллары. В отличие от большинства центральных банков, которые в кризис «печатают» национальную валюту и кредитуют коммерческие банки, NBC в случае долларового кризиса ликвидности лишён этого инструмента.

Дополнительные факторы уязвимости: - В Камбодже отсутствует формальная система страхования вкладов. - Межбанковский рынок кредитования остаётся неглубоким. - Рынок долларовых валютных свопов развит слабо.

При таком сочетании факторов доверие вкладчиков — ключевая переменная. И именно оно наиболее чувствительно к слухам и внешним шокам.

Рост проблемных кредитов: ещё один сигнал для инвесторов в недвижимость

AMRO отдельно отмечает рост необслуживаемых кредитов (NPL). Прямой механической связи между NPL и долларовой ликвидностью нет, но косвенная цепочка очевидна:

  1. Ухудшение качества кредитного портфеля → снижение денежных поступлений банков.
  2. Снижение поступлений → меньше свободного капитала для поддержания ликвидных буферов.
  3. Публичное ухудшение показателей → риск оттока вкладчиков.
  4. Отток вкладчиков в долларизированной системе без страхования депозитов → быстрое исчерпание буферов.

Для покупателей недвижимости в Камбодже это означает: финансирование сделок через местные банки несёт дополнительный системный риск, который стоит закладывать в стратегию.

Что рекомендует AMRO и как это влияет на рынок

AMRO предложил конкретные меры для снижения рисков:

Мера Цель
Развитие внутреннего межбанковского рынка Перераспределение ликвидности внутри системы
Расширение рынка долларовых валютных свопов Альтернативный источник ликвидности для NBC
Частичная репатриация зарубежных активов Укрепление внутренних буферов

Ключевой вывод AMRO: если банки перенаправят лишь четверть чистых иностранных активов обратно во внутренние буферы, коэффициент покрытия системы существенно улучшится — без полного сворачивания зарубежных инвестиций.

Это хорошая новость: проблема решаема. Плохая: пока она не решена, инвесторы в камбоджийскую недвижимость работают в условиях повышенной финансовой неопределённости.

Практические выводы для покупателей и инвесторов в недвижимость Камбоджи

Что стоит учитывать прямо сейчас:

  • При покупке недвижимости через ипотечное финансирование — изучите, насколько ваш банк диверсифицировал активы и каков его собственный показатель ликвидности.
  • Отдавайте предпочтение банкам с более консервативной политикой управления ликвидностью и прозрачной отчётностью.
  • Рассматривайте варианты с минимальной зависимостью от местного долларового финансирования — например, прямые покупки или финансирование через международные структуры.
  • Следите за обновлениями NBC и AMRO: регулятор явно усиливает мониторинг, что само по себе снижает вероятность неуправляемого кризиса.

Рынок недвижимости Камбоджи остаётся привлекательным по ценовым параметрам и доходности аренды. Но финансовая инфраструктура требует осторожности — особенно в 2026 году.

Часто задаваемые вопросы

Q: Означает ли падение долларовой ликвидности, что банки Камбоджи в опасности? A: По оценке AMRO, это не кризис платёжеспособности — банки не теряют капитал. Речь о снижении буфера немедленно доступной ликвидности. Риск реализуется только при одновременном оттоке вкладчиков и невозможности быстро репатриировать зарубежные активы.

Q: Безопасно ли покупать недвижимость в Камбодже в 2026 году с учётом этих данных? A: Рынок недвижимости функционирует, сделки проходят в штатном режиме. Однако инвесторам стоит тщательнее подходить к выбору банка-партнёра и структуре финансирования. Прямые покупки без ипотечного плеча несут меньший системный риск.

Q: Что такое AMRO и почему его оценки важны? A: AMRO (Макроэкономический исследовательский офис АСЕАН+3) — независимый аналитический орган, созданный странами АСЕАН, Китаем, Японией и Южной Кореей для мониторинга финансовых рисков в регионе. Его доклады используются центральными банками и МВФ как авторитетный источник.

Q: Что такое долларизация экономики и почему 83% — это много? A: Долларизация означает, что расчёты, вклады и кредиты ведутся преимущественно в иностранной валюте (USD), а не в национальной. При 83% долларизации центральный банк теряет ключевой инструмент кризисного управления — эмиссию ликвидности. Для сравнения: в большинстве развитых стран долларизация близка к нулю.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io