Окно закрывается — но не сразу
Камбоджа долгие годы оставалась одним из немногих рынков, где иностранный инвестор мог купить, продать и вывести прибыль без налога на прирост капитала. Это окно официально объявлено конечным: Capital Gains Tax на недвижимость вступает в силу с 1 января 2027 года. Дата уже переносилась несколько раз — но тренд очевиден, и готовиться стоит сейчас.
Ниже — разбор ключевых изменений, которые приняты либо активно прорабатываются, и практические выводы для тех, кто держит или планирует активы в камбоджийской недвижимости.
1. Capital Gains Tax 20% — что это значит на практике
Ставка CGT составит 20% от прироста стоимости при продаже объекта. При этом предусмотрен вычет 80% от налогооблагаемой базы — итоговая эффективная ставка составит около 4% от прироста.
Пример: продаёте апартаменты за $200 000, купленные за $140 000. Прирост — $60 000. Налог: $60 000 × 20% × 20% (после вычета 80%) = $2 400.
До 2027 года этот налог не взимается. Инвесторы, планирующие фиксацию прибыли, имеют около полутора лет, чтобы принять решение в нулевом налоговом окне.
⚠️ Важно: дата вступления в силу уже переносилась. Следите за официальными уведомлениями GDT и Royal Gazette.
2. Ужесточение лицензирования риелторов
Регулятор — Real Estate and Pawnshop Regulator в составе FSA — ввёл новые требования к лицензированию агентств и брокеров. Работа без лицензии грозит штрафами. Для инвестора это означает:
- Проверяйте лицензию агента до заключения сделки
- Рынок становится более прозрачным, но «серые» схемы рискованны вдвойне
- Ответственность посредника теперь формально закреплена
Общий тренд — государство строит инфраструктуру контроля, не закрывая рынок.
3. Расширение сети DTA: новые юрисдикции
Камбоджа продолжает подписывать соглашения об избежании двойного налогообложения. Последние партнёры — Филиппины и ряд других стран. Практический эффект:
- Снижение налоговой нагрузки для инвесторов из стран-участниц
- Упрощение структурирования владения через иностранные холдинги
- Улучшение условий репатриации дохода
Если ваша юрисдикция ещё не охвачена DTA — проверяйте обновления на сайте GDT: переговоры ведутся активно.
4. Law on Investment 2021: продолжение реформы
Под-декреты и Prakas к Закону об инвестициях 2021 года продолжают выходить. Ключевое для иностранного инвестора:
- 100% иностранное владение сохраняется в большинстве секторов через QIP-режим, трастовый закон 2019 года или корпоративную структуру
- Strata-титул позволяет иностранцам владеть юнитами в кондоминиумах напрямую
- Льготы в рамках QIP продолжают уточняться — отслеживайте актуальные редакции через CDC
5. Ежегодный Law on Financial Management
Закон о государственном бюджете принимается каждый год и может корректировать:
- Налог на передачу (Transfer Tax) — базово 4%
- TOIP (налог на недвижимость) — 0,1% от оценочной стоимости
- Льготы для жилья экономкласса
Рекомендация: проверять актуальную редакцию перед каждой сделкой, а не ориентироваться на прошлогодние данные.
Общий вектор: про-инвесторский, но с растущим контролем
Камбоджа не закрывает рынок — она его формализует. Упрощение владения, расширение DTA, развитие инфраструктуры (новый аэропорт, каналы, СЭЗ) — это сигналы долгосрочной про-инвестиционной политики.
Одновременно: введение CGT, лицензирование риелторов, усиление налогового администрирования — это сигнал, что эпоха «дикого востока» заканчивается. Рынок взрослеет.
Практический вывод: инвесторы, входящие сейчас, работают в одном из последних окон с нулевым CGT. Те, кто планирует выход — имеют горизонт до конца 2026 года для безналоговой фиксации прибыли. Те, кто держит долгосрочно — должны учесть ~4% в финансовой модели с 2027 года.
Материал основан на открытых источниках и актуален на май 2026 года. Перед принятием инвестиционных решений сверяйтесь с первоисточниками: GDT, MEF/FSA, CDC, Royal Gazette.
Подобрать объект → nextoasis.io
🌐 Каталог объектов NextOasis
💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io