Коротко: русскоязычный инвестор обычно сравнивает пять направлений — Камбоджу, Таиланд, Вьетнам, Дубай и Бали. Сравнивать их надо не по обещанной доходности, а по трём проверяемым параметрам: какую форму собственности реально получает иностранец, в какой валюте идут расчёты и как устроен выход из актива. Камбоджа отвечает на все три: freehold на квартиру в кондоминиуме со второго этажа, расчёты в долларах, вход от $50–58 тыс.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Данные актуальны на июль 2026 года; законодательство и цены меняются — перед сделкой проверяйте условия у лицензированного местного юриста и в актуальном прайсе застройщика.

Пять направлений: что действительно отличается

Сравнивать рынки по «доходности» бессмысленно — цифра в рекламе везде красивая. Сравнивать надо по цене метра, форме владения и стадии рынка.

НаправлениеСредняя цена $/м² (столица)Что получает иностранецСтадия рынка
Пномпень, Камбоджа$2,200Freehold на квартиру со 2-го этажа (strata title), бессрочноРанний рост
Бангкок, Таиланд$6,500Freehold ограничен квотой 49% здания; аренда земли — стандарт 30 летЗрелый / стагнация
Хошимин, Вьетнам$6,500Форма владения вне нашей базы — проверять отдельноОценки стадии в нашей базе нет
Дубай, ОАЭПремиум-центр $7,000–15,000+Freehold доступенЗрелый / коррекция
Бали, ИндонезияПроверенных данных в нашей базе нет——

Оговорка к таблице: цифры по Пномпеню, Бангкоку и Хошимину — средние по столице, а по Дубаю в нашей базе есть только диапазон премиум-центра. Это разные метрики, напрямую их сравнивать нельзя.

По Бали и по форме владения во Вьетнаме мы намеренно не приводим цифр: собственной проверенной фактуры нет, а пересказывать чужие обзоры там, где на кону деньги, — плохая практика.

Для калибровки: Куала-Лумпур — $5,500/м², Сингапур — $17,000, Гонконг — $24,000. Дубай проходил похожую стадию раньше: Downtown стоил $3,000–4,000/м² в 2010 году и $7,000–10,000 в 2023–2025.

Порог входа: сколько денег нужно на самом деле

Конкретные цифры из нашей базы объектов:

  • MIRO (R&F City, Пномпень) — готовый объект (частичная сдача с августа 2023), студия 38 м² $50,000–58,000 ($50,000 — 2-й этаж, $58,000 — этажи 15–25), аренда $300–350/мес, УК Fulin Property.
  • Time Square 11 «Castle» (BKK3, Megakim) — 1BR 50 м²: $64,404 по прайсу, $57,964 со скидкой 10%, то есть $1,159/м². Сдача Q2 2029. Важно: это цена конкретного юнита из ранней таблицы продаж, а не текущий прайс. На 6 июля 2026 объект распродан на 95% (в остатке 21 юнит), и остатки идут уже от ~$1,300/м².
  • Kingston Royale (Mean Chey) — $1,015/м² по одному юниту (1BR 45 м², февраль 2026): лот освободился и ушёл ниже официального прайса. Это не средняя цена проекта, а разовое предложение — но ориентир нижней границы по новым кондо столицы.

Дальше работает рассрочка. Одна из типовых схем — 30/40/30: 30% первый взнос, 40% беспроцентно на 36 месяцев, 30% единым платежом на 37-м месяце. На объекте за $50,000 это $15,000 на входе и около $556 в месяц; если к финальному платежу суммы нет, застройщик кредитует остаток под 10% годовых — на 10 или 15 лет, в зависимости от застройщика. Схема не универсальна: у Time Square 11 это 20/35/45, у Kingston Royale — 30/36/34. Пропорции, срок и условия кредита смотреть по конкретному договору и фиксировать заранее.

Отсюда рабочий порог входа — $15–20 тыс. живых денег, и это первый взнос, а не полная стоимость квартиры. Для сравнения — формулировка из нашего внутреннего ценового разбора: «студия 38 м² в премиуме BKK1 стоит $60,000. В Бангкоке такая же — $250,000. В Сингапуре — $640,000». Уточнение к ней: $60,000 за 38 м² — это ~$1,580/м², то есть цена на стадии пресейла ($1,000–1,600/м² по нашим данным), а не средняя по городу ($2,200/м²) и не цена готового премиума в BKK1 ($3,000–3,500/м²).

Доступность владения: инструменты, которые часто путают

Базовое правило: иностранец не может владеть землёй в Камбодже. Земельный закон 2001 года, ст. 8: собственность на землю — только у кхмерских физических и юридических лиц; то же закреплено ст. 44 Конституции 1993 года. Покупка на подставное лицо наказуема (ст. 251), а имущество изымается государством без компенсации.

Легальных инструментов четыре, и они не взаимозаменяемы:

  1. Strata title — квартира в кондоминиуме. Закон от 24.05.2010: полная собственность на юнит, но только со второго этажа и выше. Доля иностранцев в здании ограничена 70% площади частных юнитов (Sub-Decree № 82, 2011). Есть запрет в пределах 30 км от сухопутных границ — кроме СЭЗ и одобренных городских зон. Право возникает только после регистрации в кадастре.
  2. Leasehold / perpetual lease — аренда. Гражданский кодекс, ст. 244–247: не менее 15 и не более 50 лет, с продлением ещё максимум на 50. На практике виллы оформляют по схеме 50+50 = до 100 лет. Сильнее тайской модели, где стандарт — 30 лет.
  3. Компания с кхмерским участием — юрлицо, где ≥51% принадлежит кхмерским лицам, приравнивается к местному и может владеть землёй (Земельный закон, ст. 9).
  4. Траст по Закону о трастах 2019 года — земля или вилла через регулируемого трасти.

Вывод: strata title работает только на квартиру в кондоминиуме — землю и виллу по этой схеме купить нельзя. Для дома или земли остаются долгосрочная аренда, компания с кхмерским участием или траст; из них наименее рискованный вариант — аренда, где арендодателем выступает сам застройщик, а не незнакомое физлицо.

Ликвидность и валюта расчётов

Сильная сторона — валюта. Экономика полностью долларизирована: сделки, аренда и выход считаются в USD, риель остаётся для бытовых расходов. Для инвестора из рублёвой зоны это снимает риск девальвации местной валюты — но не отменяет ни курсовой риск рубля к доллару, ни банковский комплаенс при переводе средств.

Слабая — вторичный рынок. Полноценной вторички в Камбодже почти нет. Основной способ выхода — переуступка договора до оформления собственности: $300 у Megakim, $200 по образцу договора Kingston Royale (ноябрь 2025), с письменного согласия застройщика; новый покупатель при этом не платит 4% налог на передачу. Но механика работает, пока на рынок идёт поток новых инвесторов, — и это главный риск ликвидности.

Два налоговых факта, которые меняют модель выхода: налог на прирост капитала 20% для физлиц отложен до 01.01.2027 — при горизонте «купить на котловане, продать после сдачи» этот срок надо закладывать в расчёт. И соглашение об избежании двойного налогообложения у Камбоджи с Таиландом есть, с Россией — нет.

Доходность: реальные цифры вместо рекламных

Наш расчёт чистой доходности (нерезидент, налог на аренду 14%, вакансия 15%, управление 10%, сервисный сбор, налог на имущество). Это модель для калибровки ожиданий, а не список доступных предложений: Time Square 5, например, сдан в декабре 2025 и распродан — он здесь как кейс.

ОбъектЦенаВаловаяЧистая (net)
Time Square 5, 1BR 60 м² (BKK1)$72,00015%~7.9%
Time Square 5, 3BR 100 м²$120,00018%~9.6% (оптимистично; реально 7–8%)
Le Condé 2, 1BR 70 м² (GRR 8% × 3 года)~$140,0008%~6.8%, закреплено договором
Вилла с землёй$350,0006.9%~3.5%

Реальный коридор — 4–9% чистыми, что совпадает с оценкой практикующего специалиста по рынку (4–8% чистыми при росте цены 6–7% в год) — это экспертное мнение, а не официальная статистика. Обещания «15–20% гарантированной прибыли» — красный флаг: в такую цифру обычно зашит эффект плеча рассрочки или невычтенные налоги и расходы.

Про GRR отдельно. Guaranteed Rental Return — условие договора с конкретным застройщиком, а не свойство рынка. Ставка и срок идут в паре, и пару выбирают целиком. У Wyndham Garden BKK1 (UC88) это три взаимоисключающих пакета: 8% × 3 года, либо 7% × 5 лет, либо 6% × 10 лет. Взять максимум ставки и максимум срока по отдельности нельзя — такого условия не существует. У ODOM схема иная: 8% × 5 лет плюс обратный выкуп по 110%. Надёжность программы упирается в устойчивость оператора, а после окончания GRR доходность становится рыночной.

Риски, которые надо назвать вслух

  • Тонкая ликвидность. Вторичного рынка почти нет; выход зависит от притока новых покупателей.
  • Сиануквиль — отдельная история. Стройки, замороженные после COVID, в основном не возобновились; заброшенные здания планируют сносить «в течение 5 лет». Freehold там редкость, а завязка города на игорную отрасль — регуляторный риск.
  • Застройщик без истории. Разумный минимум — 3–5 сданных объектов, которые можно посмотреть лично.
  • Схемы с незнакомым местным партнёром. Оформление земли или виллы на местное лицо — или на компанию, где ему принадлежит 51%, — с «джентльменской» договорённостью даёт нулевые гарантии. Безопаснее, когда стороной по долгосрочной аренде выступает сам застройщик.
  • CGT с 2027 года. Если 20% налог на прирост капитала действительно заработает с 01.01.2027 (введение переносили уже несколько раз), он срежет доходность стратегии «вход на пресейле — выход на сдаче».
  • Налоговое резидентство. 183 дня в Камбодже делают вас резидентом с обложением мирового дохода.

Пять вопросов до выбора страны

  1. Какая у меня цель? Сохранить капитал, заработать на доходности или подготовить переезд. Это три разных портфеля, объекты под них почти не пересекаются.
  2. Мой бюджет — это первый взнос или вся сумма? При рассрочке 30/40/30 разница принципиальная.
  3. Какой горизонт? До 3 лет — игра на переуступке и приросте цены, считать с поправкой на возможный CGT с 2027 года. От 5 лет — аренда, и тогда важнее net-доходность и качество УК.
  4. Готов ли я управлять активом? Если нет — смотреть в сторону GRR, приняв доходность ниже (~6.8% против ~7.9%), зато без вакансии и хлопот.
  5. Как я выйду и кому продам? Самый неудобный и самый важный вопрос. Ответ нужен до покупки, а не после.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить в Камбодже дом с землёй? Напрямую — нет. Земельный закон 2001 года (ст. 8) закрепляет собственность на землю только за кхмерскими лицами. Дом или вилла оформляются через долгосрочную аренду (ст. 244–247 ГК: до 50 лет с продлением ещё до 50), через компанию с ≥51% кхмерского участия или через траст по закону 2019 года.

Что дешевле — Камбоджа или Таиланд? По средней цене метра в столицах Пномпень примерно втрое дешевле Бангкока: $2,200 против $6,500. В премиуме разрыв сопоставим: $1,600–3,500/м² против $5,000–10,000+. Но цена — лишь один параметр: тайский рынок зрелый и с развитым вторичным оборотом, камбоджийский — ранний и с тонкой ликвидностью. Это и есть плата, заложенная в низкую цену входа.

GRR 8% на 10 лет — так бывает? Нет, такого условия в наших объектах не существует. Ставка и срок идут в паре: у Wyndham Garden BKK1 это 8% × 3 года, либо 7% × 5 лет, либо 6% × 10 лет — один пакет на выбор. Предложение вида «максимальная ставка на максимальный срок» стоит перепроверять по тексту договора, а не по презентации.

В какой валюте идут расчёты? Экономика Камбоджи долларизирована: покупка, аренда и продажа считаются в USD, риель — для бытовых расходов. Это снимает риск девальвации местной валюты, но не отменяет комплаенс-процедур банков при открытии счёта и переводе средств.

Сколько налогов платит иностранный владелец? При покупке — 4% налога на передачу (новостройки до $70,000 от лицензированного застройщика освобождены, для $70,000–210,000 вычитается $70,000 из базы). Ежегодно — 0.1% от оценочной стоимости свыше порога ~$25,000. С аренды — 10% для резидента и 14% для нерезидента. CGT 20% отложен до 1 января 2027 года. Важно: льготы по налогу на передачу вводятся под-декретами и продлеваются ежегодно, поэтому ставки и пороги текущего года обязательно сверяйте в налоговой службе Камбоджи (GDT) перед сделкой.

Ещё раз: это информационный материал, а не инвестиционная рекомендация и не оферта. Прошлая динамика цен не гарантирует будущей, GRR — обязательство конкретного застройщика, а не рынка. Решение принимайте после независимой юридической и налоговой проверки.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io