Коротко: Иностранец в Камбодже может владеть квартирой (freehold, со 2-го этажа) по закону 2010 года, землёй и виллой — через leasehold до 100 лет, компанию 51/49 или траст (Trust Law 2019). Прямое владение землёй запрещено (Land Law 2001). Камбоджа — единственная страна Азии со 100% иностранным владением бизнесом.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Камбодже?

Короткий ответ: да, но с чёткими ограничениями. Базовый запрет (Land Law 2001) не позволяет иностранным физическим лицам напрямую владеть землёй. Однако законодательство создало несколько легальных механизмов, которые покрывают большинство инвестиционных сценариев.

Камбоджа выгодно отличается от соседей: здесь нет квоты на покупателя при покупке квартиры, leasehold достигает 100 лет, а иностранный инвестор защищён по Law on Investment 2021.

Freehold (Strata Title): квартира навсегда

Закон о иностранном владении кондоминиумами (2010) разрешает иностранцам покупать квартиры в многоквартирных домах начиная со 2-го этажа в полную собственность — freehold, бессрочно.

Ключевые условия: - Лимит: 70% площади здания может принадлежать иностранцам (но не привязан к конкретному покупателю) - 1-й этаж — исключение: доступен только через юридическое лицо или траст - Запрет на владение в 30 км от государственной границы - Сравнение с регионом: Таиланд — квота 49% на здание и привязана к покупателям-иностранцам; leasehold максимум 30 лет

Strata Title — наиболее простая и прозрачная форма владения для большинства покупателей.

Leasehold и Perpetual Lease: земля и виллы на срок до 100 лет

Для земельных участков и вилл базовый инструмент — долгосрочная аренда. Гражданский кодекс Камбоджи допускает:

  • Начальный срок: 15–50 лет
  • Продление: ещё до 50 лет
  • Итого: до 100 лет совокупного владения

Это существенно длиннее большинства аналогичных инструментов в регионе. Leasehold фиксируется нотариально и регистрируется в кадастре, что даёт реальную юридическую защиту.

Важно: срок продления должен быть прописан в договоре заранее — это критичное место, где нужна юридическая экспертиза.

Компания 51/49 и траст: два пути к земле

Компания 51/49 (Landholding Company)

Иностранец создаёт камбоджийское юридическое лицо, где 51% принадлежит гражданину Камбоджи (номинальному директору), 49% — иностранцу. Компания владеет землёй напрямую.

Риски: зависимость от добросовестности кхмерского партнёра, необходимость грамотно выстроить корпоративные соглашения.

Траст (Trust Law 2019)

Более современный механизм: иностранец учреждает траст через лицензированного Trust Regulator (MEF/FSA), который держит землю или виллу в интересах бенефициара — самого иностранца.

Преимущества: более чёткая юридическая защита, государственный регулятор в цепочке, меньше личной зависимости от партнёра.

Титулы: Hard Title vs Soft Title

При любой форме владения качество кадастрового документа критично:

Тип Описание Надёжность
Hard Title Официальная регистрация в государственном кадастре Высокая
Soft Title Локальная регистрация на уровне деревни/общины Средняя и ниже

При покупке квартиры через Strata Title вы автоматически получаете Hard Title. При земельных сделках — всегда проверяйте тип документа до подписания.

Визовый режим и стоимость проживания

Для долгосрочного пребывания подходит виза типа E с Work Permit: - Стоимость: ~$720/год - Даёт право на работу и проживание

Ряд застройщиков включает визу и WP в пакет при покупке недвижимости — это снижает порог входа для инвестора, планирующего переезд или длительное пребывание.

Инвестиционная защита

Law on Investment (2021, вступил в силу 15 октября) закрепляет 100% защиту иностранного инвестора и свободу репатриации капитала. Камбоджа — единственная страна Азии, разрешающая 100% иностранное владение бизнесом без местного партнёра.

Это делает страну привлекательной не только для покупки жилья, но и для создания операционного бизнеса.

Часто задаваемые вопросы

Q: Можно ли иностранцу купить землю в Камбодже напрямую? A: Нет. Land Law 2001 прямо запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй. Доступны косвенные пути: leasehold, компания 51/49, траст по Trust Law 2019.

Q: В чём разница между freehold на квартиру в Камбодже и в Таиланде? A: В Камбодже лимит 70% площади здания на иностранцев не привязан к конкретному покупателю. В Таиланде квота 49% фиксируется на уровне реестра покупателей. Камбоджийский leasehold — до 100 лет против 30 лет в Таиланде.

Q: Что такое Strata Title и зачем он нужен? A: Strata Title — это официальный правоустанавливающий документ на квартиру в кондо, выдаётся на основании закона 2010 года. Он подтверждает freehold-право иностранца и регистрируется в государственном кадастре.

Q: Насколько безопасна схема с трастом по Trust Law 2019? A: Траст регулируется государственным органом (MEF/FSA) и считается более прозрачным, чем компания 51/49. Тем не менее любая сделка требует проверки документов и работы с лицензированным юристом.

Подобрать объект → nextoasis.io 🌐 Каталог объектов NextOasis