Коротко: MIRO — жилой комплекс в составе R&F City Garden Community в Пномпене. Студии 38 м² доступны от $50 000–58 000 (freehold), сдаются в аренду за 7–14 дней по $300–350/мес. Расчётная валовая доходность — 7–8,4% годовых. Частичный хендовер начался с августа 2023, блоки B11 доступны немедленно (данные апрель 2026).

Что такое MIRO и почему это важно для инвестора

MIRO — две жилые башни (25 и 32 этажа, макс. высота 99,9 м) в составе крупнейшего garden-community Пномпеня — R&F City. Проект отличается высоким коэффициентом полезной площади (~77%), что означает: вы платите за реальные квадратные метры, а не за коридоры и технические зоны.

К 2025 году в R&F City сдано около 2 800 юнитов — жилые апартаменты, ритейл, виллы. MIRO — часть этой экосистемы, а не изолированный объект. Это важно: инфраструктура уже работает, жильцы уже есть, арендный спрос существует.

Цены и планировки: что реально доступно

На апрель 2026 подтверждены следующие данные:

Тип Площадь Цена Аренда/мес
A (Studio) ~38 м² $50 000–58 000 $300–350
B (1BR) ~50 м² не опубликована ⚠️ уточняется

Акционная цена студии B11 по прайсу апреля 2026 — $58 000. В промо-материалах фигурирует стартовая цифра «от $50 000». Это один из самых низких порогов входа среди freehold-объектов Пномпеня.

Важно: цена за тип B (50 м²) в официальной брошюре апреля 2026 не указана. Перед принятием решения уточните актуальный прайс напрямую.

Доходность: цифры и честный расчёт

При стоимости студии $50 000–58 000 и аренде $300–350/мес валовая доходность составляет:

  • При цене $50 000 и аренде $350: ~8,4% годовых
  • При цене $58 000 и аренде $300: ~6,2% годовых
  • Средний сценарий: ~7–7,5%

Это валовая (gross) доходность — без учёта расходов на управление, налогов, простоев и возможного ремонта. Чистая доходность будет ниже. Управляющая компания Fulin Property работает по международному стандарту, что снижает операционный риск, но не исключает его.

Срок выхода на аренду по данным продавца — 7–14 дней. Это быстро для рынка Камбоджи, но не гарантировано в любых рыночных условиях.

Инфраструктура: что получает резидент

Эксклюзивно в MIRO: - 270° инфинити-пул на высоте ~100 м - Skybar и ресторан со звёздным небом - Панорамный фитнес-центр - Rooftop garden

В составе R&F City (общая инфраструктура): - Международный бассейн 50×20 м - Спортклуб 2 800 м² - Indoor golf simulator - Детская площадка и торговый plaza - Шаттл до аэропорта (остановки AEB05/AEB06) - Sky garden 35 000 м² — крупнейший в Пномпене

⚠️ Guangdong Seafood City: по брошюре апреля 2026 план сдачи — конец 2025. Фактический статус на июнь 2026 не подтверждён. Уточняйте у продавца.

Виды: башни смотрят на реку Бассак (юго-восток) или на сады R&F City (северо-запад).

Риски: что нужно знать до покупки

Честный разбор без умолчаний:

  1. Долговые проблемы R&F Group (Китай, 2021–2023). Девелопер столкнулся с финансовыми трудностями на китайском рынке. Камбоджийский проект — юридически отдельная структура, однако репутационный и операционный риск существует. Изучите юридическую структуру сделки.

  2. Лоукост-сегмент. Вход от $50 000 — это конкурентное преимущество и одновременно сигнал: ликвидность на выходе и темп роста стоимости могут быть ниже, чем в премиум-сегменте.

  3. Неполные данные по ценам. Цена Type B официально не опубликована. Часть инфраструктуры требует уточнения статуса.

  4. Валютный и страновой риск. Камбоджа — развивающийся рынок, долларизированная экономика. Нормативная база для иностранных инвесторов продолжает формироваться.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли иностранцу купить квартиру в MIRO? Да. MIRO предлагается на правах freehold — полной собственности. Иностранные граждане могут владеть апартаментами в Камбодже на условиях freehold с ограничениями по этажности (не первый этаж) и доле иностранного владения в здании (до 70%). Уточняйте юридические детали у лицензированного агента.

Какова реальная доходность после расходов? Валовая доходность — 7–8,4% при оптимистичном сценарии. После вычета комиссии управляющей компании, налогов и периодов простоя чистая доходность, как правило, составляет 4,5–6%. Точный расчёт зависит от финальной цены покупки и условий управления.

Когда можно заселиться? Частичный хендовер MIRO начался с августа 2023. Студии блока B11 доступны к немедленному получению (данные апрель 2026). Блок B2 — по отдельному графику, уточняйте актуальный статус.

Чем MIRO отличается от других объектов Пномпеня в этом ценовом диапазоне? Основное преимущество — интеграция в готовую экосистему R&F City (~2 800 сданных юнитов), собственная высотная инфраструктура (инфинити-пул, скайбар) и международное управление. Это редкое сочетание для объекта стоимостью от $50 000.

Подобрать объект → nextoasis.io 🌐 Каталог объектов NextOasis