Коротко: Экономика Камбоджи выросла на 5,3% в 2025 году вопреки коррекции рынка недвижимости, оттоку вкладчиков и возвращению миллиона трудовых мигрантов. В 2026 году рост замедлится до 4,2% из-за энергетического шока и инфляции. Госдолг ниже 30% ВВП сохраняет устойчивость, но инвесторам в недвижимость важно учитывать рост проблемных кредитов и давление на внутренний спрос.

Почему Камбоджа растёт, несмотря на кризис недвижимости?

Камбоджа последние два года существует в режиме перманентных потрясений: торговые тарифы США, пограничная напряжённость с Таиландом, глобальный рост цен на нефть. На этом фоне рынок недвижимости переживал затяжную коррекцию, а банковский сектор фиксировал рост необслуживаемых кредитов (НОК) — прежде всего по ипотеке и девелоперским займам.

Тем не менее, согласно Докладу AMRO об итогах ежегодных консультаций 2026 года, ВВП страны вырос на 5,3% в 2025 году, превзойдя первоначальные прогнозы. Драйвер — обрабатывающая промышленность: экспорт текстиля и устойчивый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) компенсировали слабость строительного и девелоперского секторов.

Для инвестора в недвижимость это означает следующее: экономика страны не держится на одном рынке жилья, а значит, системного коллапса нет — есть секторальная коррекция, которая создаёт точки входа.

Что угрожает рынку недвижимости Камбоджи в 2026 году?

Прогноз на 2026 год менее оптимистичен. Ключевые риски:

  • Инфляция разгоняется: с 2,5% в 2025 году до прогнозируемых 5,1% в 2026-м. Рост цен снижает покупательную способность домохозяйств и давит на внутренний спрос, включая спрос на жильё.
  • Дефицит текущего счёта расширяется: с 3,6% до 8,5% ВВП — из-за дорогого импорта энергоносителей. Это ослабляет позиции риеля и увеличивает стоимость обслуживания долларовых кредитов для заёмщиков.
  • Рынок труда под давлением: возвращение около 1 миллиона трудовых мигрантов из Таиланда создало дополнительную нагрузку. К концу 2025 года работу нашли около двух третей вернувшихся, но оставшаяся треть сдерживает восстановление потребительского спроса.
  • Банковский сектор в зоне турбулентности: высокий уровень НОК в сегменте кредитования недвижимости, ликвидация ряда банков и эпизоды оттока вкладов — всё это создаёт осторожность у кредиторов и усложняет финансирование новых проектов.

Насколько устойчива финансовая система Камбоджи?

Важно не смешивать «напряжённость» с «нестабильностью». Банковская система Камбоджи в целом остаётся хорошо капитализированной:

  • Коэффициенты достаточности капитала уверенно превышают регуляторные требования.
  • Стресс-тестирование AMRO показывает наличие достаточных буферов для противодействия дальнейшему ухудшению качества активов.
  • Государственный долг — ниже 30% ВВП, что сохраняет у властей пространство для фискального манёвра.

Для рынка недвижимости это принципиально: власти располагают инструментами для поддержки сектора без риска суверенного дефолта. Временное снижение топливных налогов и адресная поддержка домохозяйств — уже реализованные меры реагирования.

Энергетика как скрытый фактор стоимости недвижимости

Нетто-импортёр нефтепродуктов — это особый статус уязвимости. Рост мировых цен на энергоносители бьёт по Камбодже сразу в нескольких точках:

  1. Себестоимость строительства растёт — материалы, транспорт, техника дорожают вслед за топливом.
  2. Коммунальные расходы увеличиваются — снижая чистую доходность арендной недвижимости.
  3. Промышленная конкурентоспособность падает — что опосредованно влияет на занятость и платёжеспособный спрос в городах.

Долгосрочный ответ властей — диверсификация энергобаланса и развитие возобновляемых источников. По мере реализации этих программ стоимость электроэнергии должна снизиться, что положительно скажется на рентабельности девелопмента и привлекательности страны для промышленных ПИИ — а за ними, как правило, следует спрос на жильё рядом с производственными кластерами.

Где инвестору искать возможности в этих условиях?

Несмотря на давление, ряд сегментов сохраняет потенциал:

Сегмент Потенциал Риск
Промышленная недвижимость (склады, производство) Высокий — ПИИ продолжают идти в обрабатывающий сектор Средний
Бюджетное арендное жильё Средний — рост занятости возвращённых мигрантов Средний
Элитная и курортная недвижимость Умеренный — туризм восстанавливается постепенно Высокий
Девелоперские проекты под продажу Низкий в краткосрочной перспективе Высокий — НОК и слабый спрос

Ключевой принцип на 2026 год: смотреть на объекты с понятным арендным потоком и минимальной долговой нагрузкой. Кредитное финансирование в условиях роста ставок и ужесточения банковских требований стало дороже и сложнее.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Камбодже? Рынок находится в фазе коррекции, что создаёт более выгодные точки входа по сравнению с пиком 2022–2023 годов. Однако важно выбирать объекты с арендным потенциалом и не рассчитывать на быструю перепродажу — восстановление цен займёт 2–3 года.

Как банковские проблемы в Камбодже влияют на иностранных покупателей недвижимости? Напрямую — слабо: иностранцы, как правило, оплачивают покупку собственными средствами без местного кредитования. Косвенно — через замедление строительства и возможные задержки в девелоперских проектах, финансируемых местными банками.

Какой прогноз по рынку недвижимости Камбоджи на 2026–2027 годы? В 2026 году ожидается сохранение давления на рынок из-за инфляции и слабого внутреннего спроса. Восстановление более вероятно в 2027 году при условии стабилизации энергетического рынка и снижения ставок НОК в банковском секторе.

Безопасно ли держать деньги в камбоджийских банках при покупке недвижимости? Система в целом капитализирована выше регуляторных норм, но единичные случаи ликвидации банков были. Рекомендуется работать с крупными международными банками, присутствующими в Камбодже, и не держать крупные суммы в небольших местных учреждениях.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io