Коротко: В Камбодже действуют два налога, которые часто упускают инвесторы: Unused Land Tax — 2% в год от рыночной стоимости незастроенного участка — и НДС 10% на коммерческую недвижимость и услуги девелопера. Квартирного покупателя-физлица они, как правило, не касаются — его налоговая нагрузка: 4% при покупке плюс 0,1% TOIP ежегодно.

Что такое Unused Land Tax и кого он касается

Налог на неиспользуемую землю (Unused/Undeveloped Land Tax) введён GDT — Главным налоговым управлением Камбоджи — и официально включён в перечень налогов на портале tax.gov.kh. Ставка составляет 2% в год от рыночной стоимости участка, которую определяет оценочный комитет.

Логика налога проста: государство стимулирует застройку и не даёт держать пустую землю как пассивный актив без издержек. Если участок не используется — собственник платит.

Кого затрагивает: - Landholding company — компании, владеющие землёй по схеме 51/49 (иностранный партнёр через камбоджийского номинала) - Инвесторов в земельные участки под будущую застройку - Девелоперов на стадии до начала строительства

Кого НЕ затрагивает: - Покупателей квартир в кондоминиумах — земля под зданием им не принадлежит - Физических лиц, владеющих жилой недвижимостью без земельного титула

НДС 10%: когда он появляется в сделке с недвижимостью

Стандартная ставка НДС в Камбодже — 10%. В сфере недвижимости он применяется не повсеместно, а в конкретных случаях:

  • Продажа и аренда коммерческой недвижимости
  • Услуги застройщика или девелопера, зарегистрированного плательщиком НДС
  • Агентские и консалтинговые услуги в сфере недвижимости (если компания — VAT-плательщик)

Продажа жилой квартиры физическому лицу, как правило, структурируется иначе: основные платежи — налог на передачу 4% и TOIP 0,1% в год. НДС в эту схему не включается.

Практическое правило: как только в сделке появляется юрлицо, зарегистрированное как плательщик НДС — будь то застройщик, агентство или арендодатель-компания — НДС 10% нужно закладывать в финансовую модель.

Налоговая нагрузка для разных типов инвесторов

Тип инвестора Unused Land Tax НДС TOIP Налог при покупке
Покупатель квартиры (физлицо) ❌ ❌ 0,1%/год 4%
Landholding company (земля) ✅ 2%/год Зависит от деятельности 0,1%/год 4%
Девелопер / застройщик ✅ 2%/год (до застройки) ✅ 10% 0,1%/год —
Коммерческий арендодатель ❌ (если застроено) ✅ 10% 0,1%/год —

Почему это важно при структурировании сделки

Ошибка, которую совершают многие: рассматривают налоговую нагрузку только на момент входа (4% передача) и забывают про ежегодные издержки.

Для landholding company, держащей незастроенный участок стоимостью $500 000, Unused Land Tax составит $10 000 в год — и это до любых операционных расходов. При горизонте 3 года накопленная нагрузка — $30 000, что существенно меняет расчёт доходности.

Для девелоперских проектов НДС 10% в коммерческих транзакциях влияет на ценообразование и маржу. Его нужно либо закладывать в цену, либо правильно структурировать цепочку сделок.

Источники и актуальность данных

Оба налога подтверждены GDT. Ставки установлены Законом о налогообложении (Law on Taxation) и Законом о финансовом управлении. Официальные источники: - Перечень налогов GDT: tax.gov.kh/en/tax-types-briefly - Статья об Unused Land Tax: tax.gov.kh/en/article?key=iAdU52527j5055w095

⚠️ Конкретные цифры в HTML-версии сайта GDT могут не отображаться напрямую. Рекомендуется ежегодно сверяться с актуальными данными или консультироваться с лицензированным налоговым консультантом в Камбодже.

Часто задаваемые вопросы

Q: Платит ли покупатель квартиры в Камбодже Unused Land Tax? A: Нет. Этот налог распространяется только на собственников земельных участков. Покупатель квартиры в кондоминиуме не владеет землёй — он владеет strata title на юнит. Его ежегодный налог — TOIP 0,1% от оценочной стоимости.

Q: Всегда ли в цену недвижимости включён НДС 10%? A: Нет. НДС применяется в коммерческих сделках и при работе с девелоперами-плательщиками НДС. Продажа жилой квартиры физлицу обычно структурируется без НДС — вместо него действует налог на передачу 4%.

Q: Что такое landholding company и зачем она нужна иностранцу? A: Иностранные граждане не могут напрямую владеть землёй в Камбодже. Landholding company — камбоджийское юрлицо (обычно 51% у местного партнёра, 49% у иностранца), через которое оформляется право собственности на землю. Для таких структур Unused Land Tax — обязательный ежегодный расход.

Q: Как рассчитывается рыночная стоимость для Unused Land Tax? A: Стоимость определяет оценочный комитет GDT, а не рыночные сделки напрямую. Оценка может отличаться от реальной рыночной цены — это нужно учитывать при прогнозировании налоговой нагрузки.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io