Коротко: Налог на прирост капитала (CGT) в Камбодже составляет 20% и распространяется на физических лиц при продаже недвижимости. По решению правительства и GDT (январь 2026) его введение перенесено на 1 января 2027 года — уже пятый перенос с 2020-го. До этой даты налог с физлиц не взимается.

Налог на прирост капитала в Камбодже: полный разбор для инвестора в недвижимость

Актуально на июль 2026. Перед сделкой — сверяйтесь с GDT напрямую.

Что такое CGT в Камбодже и кого он касается?

Capital Gains Tax (CGT) — налог на прирост капитала — был введён нормативно актом Prakas № 346 MEF.Prk (2020), изданным Министерством экономики и финансов Камбоджи. Ставка — 20% на прирост капитала при продаже недвижимости физическими лицами.

Для юридических лиц ситуация иная: прибыль от продажи активов уже включается в стандартный налог на прибыль компаний, поэтому отдельный CGT их практически не затрагивает. Основная аудитория CGT — частные инвесторы, покупающие и перепродающие квартиры, апартаменты и земельные участки.

Почему CGT до сих пор не работает: история пяти переносов

История CGT в Камбодже — это история последовательных отсрочек:

  • 2020 — принят Prakas № 346, планируемый старт.
  • 2021 — перенос из-за COVID.
  • 2024 — снова перенос.
  • 2025 — снова.
  • 2026 → 2027: в январе 2026 года GDT и Министерство экономики официально объявили о переносе на 1 января 2027 года (источники: Deloitte taxathand, 12.01.2026; Kiripost).

Вывод: механизм налога существует на бумаге уже шесть лет, но ни разу не применялся к физлицам по недвижимости. Это создаёт инвестиционное окно — и одновременно риск, который с каждым годом становится ближе к реализации.

Как будет считаться налог: механизм вычета 80%

Согласно Prakas № 346, у продавца есть два варианта расчёта налогооблагаемого прироста:

Метод Как считается Эффективная ставка от цены продажи
Фактические расходы Цена продажи − документально подтверждённые затраты Зависит от реального прироста
Фиксированный вычет 80% 20% × 20% от выручки ~4% от цены продажи

Для большинства частных инвесторов фиксированный вычет 80% выгоднее: эффективная ставка оказывается около 4% от суммы сделки. Это сопоставимо с действующим трансфертным налогом (stamp duty) — 4%, который сегодня платит покупатель.

⚠️ Механизм 80% подтверждён текстом Prakas, но финальный порядок применения должен быть уточнён у GDT перед сделкой — особенно для сделок 2026–2027 годов.

Что это значит для стратегии «купить на котловане — продать после сдачи»

Сейчас (2026 год) перепродажа недвижимости с приростом фактически облагается только одним налогом: - Трансфертный налог (stamp duty) — 4% платит покупатель.

Продавец-физлицо дополнительного налога на прирост не несёт.

После введения CGT с 2027 года добавляется: - CGT — эффективно ~4% от цены (при использовании вычета 80%) — платит продавец.

Для инвестора с горизонтом 3–4 года это означает: если вы покупаете объект в 2024–2025-м и планируете продавать в 2027–2028-м — CGT уже нужно закладывать в финансовую модель. Чистая доходность спекулятивных сделок снизится примерно на 3–5 процентных пунктов от цены продажи.

Пример расчёта: - Покупка апартаментов в Пномпене: $100 000 - Продажа через 4 года: $130 000 (прирост $30 000) - CGT по методу 80% вычета: $130 000 × 20% × 20% = $5 200 - Трансфертный налог (4%, платит покупатель): $5 200 - Итоговая нагрузка на сделку: существенно выше, чем до 2027.

На что обратить внимание инвестору в 2026 году

  1. Текущее окно действует — CGT не взимается, до 01.01.2027 перепродажа выгоднее.
  2. Пять переносов — не гарантия шестого. Международные организации (KPMG, Deloitte) фиксируют реальную готовность GDT к введению налога с 2027.
  3. Закладывайте CGT в модель при любом горизонте продажи от 2027 года и позже.
  4. Документируйте расходы на покупку, ремонт, комиссии — это потребуется для выбора метода вычета.
  5. Сверяйтесь с GDT или локальным налоговым консультантом непосредственно перед сделкой: условия могут уточняться вплоть до 2027.

Часто задаваемые вопросы

Q: Нужно ли платить CGT при продаже квартиры в Камбодже в 2026 году? A: Нет. По решению GDT и правительства Камбоджи (январь 2026) применение CGT к недвижимости физических лиц перенесено на 1 января 2027 года. В 2026 году налог на прирост капитала с физлиц не взимается.

Q: Сколько реально составит налог с продажи при использовании вычета 80%? A: Эффективная ставка — около 4% от цены продажи. Это рассчитывается как 20% (ставка CGT) × 20% (налогооблагаемая база после вычета 80% выручки). Например, при продаже за $100 000 налог составит около $4 000.

Q: Распространяется ли CGT на иностранных граждан, владеющих недвижимостью в Камбодже? A: Prakas № 346 распространяется на физических лиц без разграничения по гражданству. Иностранные инвесторы, продающие недвижимость в Камбодже, также попадают под действие CGT после его введения. Рекомендуется проконсультироваться с локальным налоговым адвокатом по конкретной ситуации.

Q: Может ли CGT снова перенести? A: Технически — да, прецедент уже многократный. Однако начиная с 2025–2026 года международные аудиторы (KPMG, Deloitte) фиксируют более высокую вероятность реального введения. Планируя сделки на 2027+ год, CGT следует включать в расчёты как базовый сценарий, а не как исключение.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io