Памятка инвестора в недвижимость Камбоджи: владение, налоги, виза и доходность

Коротко: Иностранец вправе купить квартиру в камбоджийском кондо в полную собственность (strata title/freehold). Реальная арендная доходность — 4–9% годовых. Рекламные «30% ROI» — результат кредитного плеча рассрочки. Налог на прирост капитала (CGT 20%) не действует до 1 января 2027 года. Владение недвижимостью автоматически визы не даёт.

Как иностранец может владеть недвижимостью в Камбодже

Законодательство Камбоджи разделяет права иностранцев в зависимости от типа объекта.

Квартира в кондоминиуме (strata title) — единственная форма полной собственности (freehold) для иностранца без местного партнёра. По Закону о кондоминиумах 2010 года разрешено владеть юнитом со второго этажа и выше; иностранцам может принадлежать не более 70% квартир в одном здании.

Земля, отдельный дом или вилла — прямое владение запрещено (Земельный закон 2001). Доступные схемы: - Долгосрочная аренда (leasehold) — до 50 лет + пролонгация на 50 лет - Камбоджийская компания 51/49 — контрольный пакет у местного партнёра - Траст — по закону 2019 года, фиксирует интерес иностранца

Hard title vs Soft title: всегда требуйте hard title с регистрацией в государственном кадастре. Soft title не защищён законом и несёт риск утраты объекта.

Налоги при покупке, владении и продаже

Этап Налог Ставка
Покупка Transfer Tax (налог на передачу) 4%; новостройка до $70 000 → 0%, $70–210k → вычет $70k
Ежегодно TOIP (налог на имущество) 0,1% от стоимости свыше $25 000; до $25k — $0
Аренда Налог на доход 10% (резидент) / 14% (нерезидент)
Продажа до 01.01.2027 CGT 0% для продавца; покупатель платит Transfer Tax 4%
Продажа после 01.01.2027 CGT 20% с прироста (≈4% эффективная ставка)

Практически: инвесторам с горизонтом 3–7 лет важно учитывать CGT в финансовой модели уже сегодня. Сделки до конца 2026 года позволяют зафиксировать нулевой CGT при выходе.

Виза и налоговое резидентство в Камбодже

Владение недвижимостью не предоставляет автоматического права на проживание — это распространённое заблуждение. Виза оформляется отдельно.

Основные варианты для иностранного инвестора:

  • ER-виза (пенсионная) — для проживания без работы, ~$290 в год
  • EB-виза + разрешение на работу — для ведения бизнеса, ~$290 + $100–190/год
  • CM2H — долгосрочный статус на 10 лет; паспорт после 5 лет проживания при депозите ~$100 000

Налоговое резидентство: 183+ дней в году в Камбодже → статус налогового резидента → налогообложение мирового дохода по камбоджийской прогрессивной шкале. Зачёт иностранных налогов предусмотрен. Соглашение об избежании двойного налогообложения действует с Таиландом; с Россией отсутствует (актуально на 2026 год).

Реальная доходность: что стоит за рекламными цифрами

Реклама обещает «ROI 20–30%». Разберём, откуда берётся эта цифра и что она реально означает.

Чистая арендная доходность по сегментам: - Бюджетные кондо: 7–9%/год - Средний сегмент: 5–7%/год - Лакшери и виллы: 4–6%/год - GRR-программы (гарантированный доход): заявленные 8% → нетто ~6,8% после налогов

Совокупный возврат за 5 лет (аренда + рост стоимости, самоуправление): 9–13%/год — реалистичный ориентир.

Откуда «30%»: рассрочка от застройщика с взносом 20–30% + рост цены объекта даёт cash-on-cash до 18–30%+. Это не доходность объекта, а эффект кредитного плеча. В расчёт, как правило, не включают налог на аренду, вакантность и операционные расходы.

Красные флаги: обещание доходности 15–20% без раскрытия структуры расчёта, soft title вместо hard, номинальный партнёр без юридической защиты, агент без лицензии.

Основные риски камбоджийского рынка

  • Вакантность — перенасыщение рынка в BKK1 (Пномпень) и проблемные стройки Сиануквиля
  • Юридический риск — soft title, номинальные схемы без надлежащей защиты
  • CGT с 2027 года — занижение расходов на выход при игнорировании в модели
  • Надёжность застройщика — особенно при GRR-программах на 3–5 лет
  • Налоговое резидентство — непредвиденные обязательства при длительном пребывании

Часто задаваемые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Камбодже? Да. Гражданство продавца не ограничивает право иностранца купить квартиру в кондоминиуме (strata title). Ограничений по гражданству нет — действуют общие правила для всех иностранцев. Однако соглашения об избежании двойного налогообложения между Камбоджей и Россией нет, что нужно учитывать при длительном проживании.

Сколько стоит содержание квартиры в кондо Пномпеня в год? Типичные расходы: TOIP ~0,1% от оценочной стоимости свыше $25 000, сервисный сбор кондо $50–150/мес., коммунальные платежи — по факту. Для объекта за $100 000: TOIP ≈$75/год + обслуживание ≈$600–1 800/год.

Когда выгоднее продавать — до или после 2027 года? До 1 января 2027 года продавец платит CGT 0% (покупатель платит Transfer Tax 4%). С 2027 года CGT составит 20% от прироста стоимости. При приросте $20 000 это $4 000 дополнительного налога. Если горизонт инвестиции позволяет — выход до 2027 года финансово предпочтительнее.

Что такое TOIP и кто его платит? TOIP (Tax on Immovable Property) — ежегодный налог на недвижимость в Камбодже. Ставка 0,1% применяется только к части оценочной стоимости объекта свыше $25 000. Объекты дешевле $25 000 налогом не облагаются. Платит владелец объекта.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io