Рассрочка и совокупная доходность: разбор ROI на недвижимость в Камбодже

Коротко: Рекламный «ROI 30%» на камбоджийскую недвижимость — это cash-on-cash доходность на вложенную часть средств при беспроцентной рассрочке, а не доходность самого объекта. Чистая аренда даёт ~8%/год. При полном финансировании собственными деньгами за 5 лет реалистичная доходность составляет 9–13%/год в зависимости от прироста цены.

Почему «30% ROI» и «8% аренды» — это про один и тот же объект

Когда вы видите два числа в одной презентации — «чистая аренда 8%» и «ROI 30%+» — кажется, что одно из них ошибка. На самом деле оба корректны, просто считаются по-разному.

Доходность объекта = арендный доход ÷ полная стоимость объекта. Для TS5 1BR ($72 000): $5 677 / $72 000 ≈ 7,9%/год.

Cash-on-cash доходность = тот же доход ÷ фактически вложенные деньги. При беспроцентной рассрочке (30/40/30) покупатель на ранней стадии вложил только $36 000, а прирост цены начисляется от полных $72 000. Это и есть финансовое плечо.

Декомпозиция при вложенных $36 000 и росте цены 10%/год:

Компонент Расчёт Результат
Чистая аренда $5 677 / $36 000 15,8%
Прирост цены $7 200 / $36 000 +20,0%
Итого cash-on-cash — ≈ 35,8%

При росте 5%/год итог снижается до ~25,8%. Само плечо не меняется — меняется допущение о росте цены.

Условия, при которых работает показатель 30%

Цифра корректна только при одновременном выполнении нескольких условий:

  • Рассрочка действительно беспроцентная. Уточняйте в договоре: иногда «0%» скрыто компенсируется завышенной ценой пресейла.
  • Прирост цены реализовался. Это прогноз, а не факт. Район BKK1 (Пномпень) имеет задокументированный риск переизбытка предложения.
  • Вторая половина суммы ещё не выплачена. Плечо работает только в период рассрочки; после полной выплаты cash-on-cash сравнивается с доходностью объекта.
  • Налог при выходе и комиссии не включены. CGT (20%, эффективно ~4% от объекта) + комиссия за продажу (~4%) суммарно съедают до 8% стоимости.

Совокупная доходность за 5 лет: сценарии для TS5 1BR

Покупка в 2026 году, продажа ~в 2031-м. Полное финансирование собственными средствами — $72 000.

Арендный доход за 5 лет: ~$5 677 × 5 = $28 385 (без индексации, консервативно; occupancy 85%, management fee 10%).

Показатель Консервативный (рост 5%/год) Оптимистичный (рост 10%/год)
Стоимость через 5 лет $91 900 $115 950
Прирост цены +$19 900 +$43 950
Чистый арендный доход +$28 385 +$28 385
Комиссия за продажу (~4%) −$3 676 −$4 638
CGT ~4% эфф. (после 2027) −$3 676 −$4 638
Итоговая прибыль ≈ $40 900 ≈ $63 100
Доходность к $72k ~57% / ~9,4%/год ~88% / ~13,4%/год

Важно: при выходе до 01.01.2027 CGT = 0 (Prakas 346). Это добавляет $3 676–4 638 к итоговой прибыли и заметно улучшает IRR.

При использовании рассрочки (плечо 50%) годовая cash-on-cash доходность вырастает до 18–27%/год, однако пропорционально возрастают и риски: убытки при падении цены также удваиваются.

Ключевые риски: что может не сработать

Любой инвестиционный расчёт — это модель, а не обещание. Для объектов в BKK1 актуальны следующие риски:

Переизбыток предложения. BKK1 — один из самых насыщенных районов Пномпеня по числу новых кондо-проектов. Это давит на арендные ставки и усложняет перепродажу по прогнозным ценам.

Нулевой или отрицательный прирост цены. Если цена не выросла, доходность на плечо падает до ~15–16% (только аренда). При падении цены убыток от плеча удваивается.

CGT с 2027 года. Продажа после 01.01.2027 облагается налогом на прирост капитала (20%; эффективно ~4% от стоимости объекта с учётом вычетов по Prakas 346).

Простой объекта. В модели принято occupancy 85%. При 70% доходность падает заметно; при длительном простое — существенно.

Комиссии при выходе. Комиссия за продажу (~4%) + юридические расходы съедают часть прибыли; их необходимо закладывать в расчёт заранее.

Как правильно читать рекламные ROI-цифры

При анализе любого предложения задавайте три вопроса:

  1. ROI считается от вложенных средств или от стоимости объекта? Если от вложенных — уточняйте размер первого взноса и условия рассрочки.
  2. Какой сценарий роста цены заложен? 10%/год — агрессивное допущение для камбоджийского рынка. Попросите показать расчёт при нулевом росте.
  3. Учтены ли CGT и комиссии? Модель без этих статей завышает итог на 6–8% от стоимости объекта.

Добросовестный брокер или застройщик покажет вам все три сценария (пессимистичный, базовый, оптимистичный) с полным раскрытием допущений. Отсутствие такого раскрытия — красный флаг.

Часто задаваемые вопросы

Q: Что такое cash-on-cash ROI и чем он отличается от доходности объекта? A: Cash-on-cash — отношение годового дохода к фактически вложенным деньгам. Если вы вложили $36k из $72k, cash-on-cash считается от $36k. Доходность объекта всегда считается от полной стоимости $72k. При рассрочке 50% cash-on-cash вдвое выше доходности объекта — отсюда и разница между «8%» и «30%».

Q: Когда вступает в силу CGT в Камбодже и как это влияет на доходность? A: Налог на прирост капитала (20%) отложен до 01.01.2027 согласно Prakas 346. Сделки до этой даты освобождены. После 2027 года эффективная нагрузка составит около 4% от стоимости объекта. При выходе в 2031 году CGT снизит совокупную прибыль примерно на $3 700–4 600 в зависимости от цены продажи.

Q: Каков реалистичный годовой доход от аренды квартиры в BKK1, Пномпень? A: Для однокомнатного кондо стоимостью $72 000 чистый арендный доход составляет ~$5 677/год (~7,9% годовых) при загрузке 85% и комиссии управляющей компании 10%. Это консервативная базовая оценка без учёта роста арендных ставок.

Q: Насколько рискован район BKK1 с точки зрения инвестиций? A: BKK1 — центральный и ликвидный район, но с задокументированным переизбытком предложения в сегменте новых кондо. Это давит на арендные ставки и может ограничить прирост цены. Инвесторам рекомендуется закладывать консервативный сценарий (рост 0–5%/год) и проверять фактические арендные ставки по аналогичным объектам в районе перед покупкой.

Подобрать объект → nextoasis.io

💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io