Коротко: Рекламный «ROI 30%» на камбоджийскую недвижимость — это cash-on-cash доходность на вложенную часть средств при беспроцентной рассрочке, а не доходность самого объекта. Чистая аренда даёт ~8%/год. При полном финансировании собственными деньгами за 5 лет реалистичная доходность составляет 9–13%/год в зависимости от прироста цены.
Почему «30% ROI» и «8% аренды» — это про один и тот же объект
Когда вы видите два числа в одной презентации — «чистая аренда 8%» и «ROI 30%+» — кажется, что одно из них ошибка. На самом деле оба корректны, просто считаются по-разному.
Доходность объекта = арендный доход ÷ полная стоимость объекта. Для TS5 1BR ($72 000): $5 677 / $72 000 ≈ 7,9%/год.
Cash-on-cash доходность = тот же доход ÷ фактически вложенные деньги. При беспроцентной рассрочке (30/40/30) покупатель на ранней стадии вложил только $36 000, а прирост цены начисляется от полных $72 000. Это и есть финансовое плечо.
Декомпозиция при вложенных $36 000 и росте цены 10%/год:
| Компонент | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Чистая аренда | $5 677 / $36 000 | 15,8% |
| Прирост цены | $7 200 / $36 000 | +20,0% |
| Итого cash-on-cash | — | ≈ 35,8% |
При росте 5%/год итог снижается до ~25,8%. Само плечо не меняется — меняется допущение о росте цены.
Условия, при которых работает показатель 30%
Цифра корректна только при одновременном выполнении нескольких условий:
- Рассрочка действительно беспроцентная. Уточняйте в договоре: иногда «0%» скрыто компенсируется завышенной ценой пресейла.
- Прирост цены реализовался. Это прогноз, а не факт. Район BKK1 (Пномпень) имеет задокументированный риск переизбытка предложения.
- Вторая половина суммы ещё не выплачена. Плечо работает только в период рассрочки; после полной выплаты cash-on-cash сравнивается с доходностью объекта.
- Налог при выходе и комиссии не включены. CGT (20%, эффективно ~4% от объекта) + комиссия за продажу (~4%) суммарно съедают до 8% стоимости.
Совокупная доходность за 5 лет: сценарии для TS5 1BR
Покупка в 2026 году, продажа ~в 2031-м. Полное финансирование собственными средствами — $72 000.
Арендный доход за 5 лет: ~$5 677 × 5 = $28 385 (без индексации, консервативно; occupancy 85%, management fee 10%).
| Показатель | Консервативный (рост 5%/год) | Оптимистичный (рост 10%/год) |
|---|---|---|
| Стоимость через 5 лет | $91 900 | $115 950 |
| Прирост цены | +$19 900 | +$43 950 |
| Чистый арендный доход | +$28 385 | +$28 385 |
| Комиссия за продажу (~4%) | −$3 676 | −$4 638 |
| CGT ~4% эфф. (после 2027) | −$3 676 | −$4 638 |
| Итоговая прибыль | ≈ $40 900 | ≈ $63 100 |
| Доходность к $72k | ~57% / ~9,4%/год | ~88% / ~13,4%/год |
Важно: при выходе до 01.01.2027 CGT = 0 (Prakas 346). Это добавляет $3 676–4 638 к итоговой прибыли и заметно улучшает IRR.
При использовании рассрочки (плечо 50%) годовая cash-on-cash доходность вырастает до 18–27%/год, однако пропорционально возрастают и риски: убытки при падении цены также удваиваются.
Ключевые риски: что может не сработать
Любой инвестиционный расчёт — это модель, а не обещание. Для объектов в BKK1 актуальны следующие риски:
Переизбыток предложения. BKK1 — один из самых насыщенных районов Пномпеня по числу новых кондо-проектов. Это давит на арендные ставки и усложняет перепродажу по прогнозным ценам.
Нулевой или отрицательный прирост цены. Если цена не выросла, доходность на плечо падает до ~15–16% (только аренда). При падении цены убыток от плеча удваивается.
CGT с 2027 года. Продажа после 01.01.2027 облагается налогом на прирост капитала (20%; эффективно ~4% от стоимости объекта с учётом вычетов по Prakas 346).
Простой объекта. В модели принято occupancy 85%. При 70% доходность падает заметно; при длительном простое — существенно.
Комиссии при выходе. Комиссия за продажу (~4%) + юридические расходы съедают часть прибыли; их необходимо закладывать в расчёт заранее.
Как правильно читать рекламные ROI-цифры
При анализе любого предложения задавайте три вопроса:
- ROI считается от вложенных средств или от стоимости объекта? Если от вложенных — уточняйте размер первого взноса и условия рассрочки.
- Какой сценарий роста цены заложен? 10%/год — агрессивное допущение для камбоджийского рынка. Попросите показать расчёт при нулевом росте.
- Учтены ли CGT и комиссии? Модель без этих статей завышает итог на 6–8% от стоимости объекта.
Добросовестный брокер или застройщик покажет вам все три сценария (пессимистичный, базовый, оптимистичный) с полным раскрытием допущений. Отсутствие такого раскрытия — красный флаг.
Часто задаваемые вопросы
Q: Что такое cash-on-cash ROI и чем он отличается от доходности объекта? A: Cash-on-cash — отношение годового дохода к фактически вложенным деньгам. Если вы вложили $36k из $72k, cash-on-cash считается от $36k. Доходность объекта всегда считается от полной стоимости $72k. При рассрочке 50% cash-on-cash вдвое выше доходности объекта — отсюда и разница между «8%» и «30%».
Q: Когда вступает в силу CGT в Камбодже и как это влияет на доходность? A: Налог на прирост капитала (20%) отложен до 01.01.2027 согласно Prakas 346. Сделки до этой даты освобождены. После 2027 года эффективная нагрузка составит около 4% от стоимости объекта. При выходе в 2031 году CGT снизит совокупную прибыль примерно на $3 700–4 600 в зависимости от цены продажи.
Q: Каков реалистичный годовой доход от аренды квартиры в BKK1, Пномпень? A: Для однокомнатного кондо стоимостью $72 000 чистый арендный доход составляет ~$5 677/год (~7,9% годовых) при загрузке 85% и комиссии управляющей компании 10%. Это консервативная базовая оценка без учёта роста арендных ставок.
Q: Насколько рискован район BKK1 с точки зрения инвестиций? A: BKK1 — центральный и ликвидный район, но с задокументированным переизбытком предложения в сегменте новых кондо. Это давит на арендные ставки и может ограничить прирост цены. Инвесторам рекомендуется закладывать консервативный сценарий (рост 0–5%/год) и проверять фактические арендные ставки по аналогичным объектам в районе перед покупкой.
Подобрать объект → nextoasis.io
💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io