Чистая доходность от аренды в Камбодже: реальный расчёт на примере Time Square 5

Коротко: Чистая арендная доходность 1BR (60 м²) в Time Square 5, BKK1 (Пномпень) после вакансии, управления, налогов и сборов составляет около 7.9–8.5% годовых. Рекламные «30% ROI» — это cash-on-cash при частичной оплате без учёта реальных расходов, а не чистая доходность инвестиции.

Почему цифры «30% ROI» не отражают реальность

Почти каждый застройщик или агент в Камбодже называет доходность от аренды в диапазоне 20–30% годовых. Механика этой цифры:

  • Покупатель платит только 50% стоимости в рассрочку
  • Валовая аренда делится на вложенную половину — не на полную стоимость объекта
  • Из расчёта убирается вакансия, управление, налоги и обслуживание

Получается красивое число, которое не имеет отношения к тому, что реально окажется на счету собственника.

Параметры объекта: Time Square 5, 1BR, BKK1

Для расчёта берём конкретный юнит с реальными рыночными данными (актуально на 2025–2026 год):

Параметр Значение
Площадь 60 м²
Цена входа $1 200/м² = $72 000
Год сдачи дома Декабрь 2025
Диапазон аренды по объекту $700–1 200/мес
Базовый сценарий $900/мес
Профиль собственника Нерезидент (менее 183 дней в Камбодже)

Налог при покупке зависит от типа сделки: - Новостройка от застройщика: $72 000 попадает в льготный диапазон → вычет $70 000 → 4% × $2 000 = $80 - Вторичный рынок (resale): льгот нет → 4% × $72 000 = $2 880

Полный расчёт чистой доходности по шагам

Базовый сценарий: аренда $900/мес, собственник-нерезидент.

Статья расходов Сумма/год
Валовая аренда +$10 800
Вакансия 15% (BKK1, высокий объём нового фонда) −$1 620
Управляющая компания 10% −$1 080
Сервисный сбор дома ($45/мес) −$540
Налог на аренду 14% (нерезидент) −$1 512
Ежегодный налог TOIP 0.1% × ($72k − $25k) −$47
Резерв на ремонт и мебель ~3% −$324
Чистый доход ≈ $5 677
Чистая доходность ≈ 7.9%

Для резидента (ставка налога 10%): чистыми ≈ $6 109 → ~8.5%.

Три сценария

Сценарий Аренда Вакансия Чистая доходность
Пессимистичный $700/мес 20% 5–6%
Базовый $900/мес 15% ~8%
Оптимистичный $1 200/мес 10% 10–11%

Ключевые риски и что проверять до покупки

Вакансия — главный риск BKK1. Район концентрирует максимальный объём нового предложения в Пномпене. Реалистичная вакансия 15–20% — не пессимизм, а рыночная реальность. До сделки стоит проверить реальную загрузку аналогичных юнитов в конкретном комплексе, а не ориентироваться на обещания застройщика.

Налоговый статус собственника. Разница между 10% (резидент) и 14% (нерезидент) — около $430/год на одном объекте. При портфеле это уже значимо.

Налог на прирост капитала (CGT). Ставка 20% на прирост стоимости при продаже официально отложена до 01.01.2027. Если планируете продажу — это ключевая дата для расчёта exit-доходности.

Как считать совокупную доходность честно

Правильная формула инвестиции в камбоджийскую недвижимость:

Совокупная доходность = Чистая аренда + Прирост стоимости

  • Чистая аренда по Time Square 5: ~8%/год в базовом сценарии
  • Прирост цены: BKK1 исторически показывал рост, но это отдельный фактор риска, не гарантированная составляющая
  • CGT при продаже: 0% до 2027 года, после — 20% с прироста

Честная картина: 8% чистой аренды + потенциальный рост цены — конкурентный результат для развивающегося рынка. Без магических 30%.

Часто задаваемые вопросы

Какая реальная доходность от аренды недвижимости в Камбодже? По независимым оценкам и расчётам на конкретных объектах — 6–10% чистыми в год. Для прайм-локаций вроде BKK1 в Пномпене реалистичный базовый сценарий составляет около 8% чистой доходности. Рекламные 20–30% — это cash-on-cash при рассрочке и без учёта расходов.

Какие налоги платит иностранец при аренде недвижимости в Камбодже? Нерезидент платит 14% налога на доход от аренды с валовой суммы. Резидент (более 183 дней в году в Камбодже) — 10%. Дополнительно ежегодный налог на имущество TOIP: 0.1% от стоимости свыше $25 000. При покупке новостройки от застройщика действует льгота: налог с суммы сверх $70 000 по ставке 4%.

Когда вводится налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Камбодже? Налог CGT 20% официально отложен до 01.01.2027. До этой даты продажа недвижимости проходит без налога на прирост стоимости. После 2027 года необходимо закладывать 20% с прибыли при расчёте финальной доходности.

Стоит ли покупать 1BR в BKK1 для сдачи в аренду? Цифры доходности конкурентоспособны (~8% чистыми), но ключевой риск — вакансия из-за большого нового предложения в районе. Главная проверка перед покупкой: реальная заполняемость аналогичных квартир в конкретном доме, а не прогнозы застройщика.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io