Налоги и владение недвижимостью в Камбодже: разбор трёх реальных примеров

Коротко: Иностранец в Камбодже может купить квартиру или студию в полную собственность (strata title freehold), но не землю. Налог при покупке — 4%, для новостройки до $70k — льгота 0%. Ежегодный TOIP — 0.1% от суммы свыше $25k. Прирост капитала заморожен до 2027 года. Недвижимость визу не даёт.

Базовые правила: что нужно знать до любой сделки

Все расчёты ниже опираются на действующую систему налогообложения Камбоджи (по состоянию на 2025–2026 год). Перед сделкой цифры следует уточнять у лицензированного местного юриста — налоговая база может отличаться от рыночной стоимости.

Форма собственности: - Квартира/кондо — иностранец может владеть напрямую (strata title, freehold), начиная со 2-го этажа. - Земля — иностранец НЕ может владеть напрямую; используются лизхолд, компания 51/49 или траст.

Налоги: - Передача (transfer tax): 4% от оценочной стоимости. Льгота: новостройка от застройщика ≤$70k → 0%. - TOIP (ежегодный налог на недвижимость): 0.1% от части стоимости свыше $25,000. - Аренда: 10% (резидент) / 14% (нерезидент) с валового дохода. - CGT: заморожен до 01.01.2027. Сейчас = $0 для продавца. После 2027 — 20% с прироста (эффективно ~4%).

Виза: покупка недвижимости визу не даёт. Отдельно оформляются: ER (retirement, ~$290/год), CM2H (10 лет, депозит $100k), EB + work permit (для бизнеса).

Пример 1: студия $45,000 — новостройка от застройщика

Это самый доступный и юридически чистый вариант для иностранца.

Владение: strata title, freehold, hard title на единицу. Полная собственность без ограничений. ✓

Расходы при входе: - Налог на передачу: $0 (льгота ≤$70k от застройщика) - Регистрация/администрирование: ~$500–1,500

Ежегодно: - TOIP: 0.1% × ($45k − $25k) = ~$20/год

Если сдаёте ($400/мес = $4,800/год): - Резидент 10%: $480/год - Нерезидент 14%: $672/год

Перепродажа: сейчас продавец не платит CGT ($0). Покупатель платит 4%. После 2027 — CGT ~4% эффективно.

Итог по примеру: ноль налогов при входе, $20 в год на владение, понятная структура. Идеально для первого объекта в Камбодже.

Пример 2: студия $20,000 — вторичный рынок

Самый рискованный вариант с точки зрения права собственности.

Владение: strata title freehold — только при наличии hard title в зарегистрированном co-owned building (2+ этаж). ⚠️ Дешёвая вторичка часто = soft title. Проверять обязательно перед авансом.

Расходы при входе: - Налог на передачу: 4% × $20,000 = $800 (вторичка, льгота не действует)

Ежегодно: - TOIP: $20k < $25k → $0/год

Если сдаёте ($250/мес = $3,000/год): - Резидент 10%: $300/год - Нерезидент 14%: $420/год

Перепродажа: продавец $0 сейчас; покупатель 4%. После 2027 — CGT на прирост.

Итог по примеру: нулевой ежегодный налог, но ключевой риск — тип титула. Без подтверждённого hard title сделку проводить нельзя.

Пример 3: вилла + 5 соток за $350,000

Самый сложный объект с точки зрения структурирования.

Владение: иностранец НЕ владеет землёй напрямую. Рабочие варианты: 1. Leasehold 50+50 лет — проще, подходит для проживания. 2. Компания 51/49 — контроль через юрлицо; нужны корпоративный учёт и надёжный партнёр. 3. Траст (с 2019) — более новый инструмент, требует юридического сопровождения.

Расходы при входе: - Налог на передачу: 4% × $350,000 = $14,000 - При лизхолде — регистрационные сборы вместо 4% (зависит от структуры) - При покупке компанией — 4% на передачу земли компании + корпоративные расходы

Ежегодно: - TOIP: 0.1% × ($350k − $25k) = ~$325/год - Unused Land Tax 2% — только для пустой земли; вилла застроена → не применяется - Через компанию: + CIT и бухгалтерия

Если сдаёте ($2,000/мес = $24,000/год): - Резидент 10%: $2,400/год - Нерезидент 14%: $3,360/год

Виза: CM2H (10 лет, $100k депозит) — логичный вариант для инвестора такого уровня. Если объект сдаётся как бизнес — EB + work permit.

Итог по примеру: $14k на входе, ~$325/год TOIP, плюс расходы на поддержание структуры (компания или лизхолд). Необходима профессиональная юридическая подготовка сделки.

Сравнительная таблица: три объекта рядом

Параметр Студия $45k Студия $20k Вилла $350k
Форма владения Strata freehold ✓ Strata freehold ⚠️ Лизхолд / компания
Налог при покупке $0 $800 $14,000
TOIP в год ~$20 $0 ~$325
Налог с аренды (рез.) $480/год $300/год $2,400/год
CGT (до 2027) $0 $0 $0
Рекомендованная виза ER / CM2H ER / CM2H CM2H / EB+WP

Часто задаваемые вопросы

Q: Может ли иностранец купить квартиру в Камбодже в собственность? Да. Иностранцы вправе владеть квартирой или студией в кондоминиуме (strata title, freehold) начиная со 2-го этажа здания. Объект должен быть зарегистрирован с hard title — особенно важно проверять на вторичном рынке.

Q: Сколько стоит налог при покупке недвижимости в Камбодже? Стандартно — 4% от оценочной стоимости. Для новостройки от застройщика стоимостью до $70,000 действует льгота: налог на передачу = $0. Дополнительно — административные и регистрационные сборы (~$500–1,500).

Q: Даёт ли покупка недвижимости в Камбодже право на проживание или визу? Нет. Владение недвижимостью не даёт автоматически ни визы, ни вида на жительство. Для долгосрочного пребывания оформляется retirement visa ER (~$290/год) или CM2H на 10 лет (депозит $100k). При ведении бизнеса — виза EB + рабочее разрешение.

Q: Когда в Камбодже вводится налог на прирост капитала для иностранцев? CGT для физических лиц отложен до 01.01.2027. До этой даты продавец налог не платит. После 2027 года ставка составит 20% с прироста, однако с учётом стандартного вычета расходов (~80%) эффективная нагрузка составит около 4%.

Подобрать объект → nextoasis.io

🌐 Каталог объектов NextOasis