Доходность недвижимости в Камбодже: реальный net yield по 4 объектам (2025)

Коротко: Реальная чистая доходность недвижимости в Камбодже для нерезидента — от 3.5% до 9.6% net yield. Бюджетные апартаменты (от $72,000) дают ~8% net, люкс с гарантией GRR — ~6.8%, вилла за $350,000 — ~3.5%. Рекламные «ROI 20–30%» не учитывают налог на аренду 14%, вакансию и управление.

Как устроены расчёты и почему рекламные цифры не работают

Большинство застройщиков в Камбодже оперируют «ROI 15–30%». Эти числа появляются из трёх источников:

  • Доходность считается на первоначальный взнос по рассрочке, а не на полную стоимость
  • В ROI включается предполагаемый рост цены объекта
  • Расчёт ведётся без вычета налога на аренду (14%), вакансии и расходов на управление

Все расчёты ниже — по единой методологии: нерезидент, налог на аренду 14%, вакансия 15%, удалённое управление 10%, TOIP 0.1% от (цена − $25,000), резерв на ремонт ~3%. CGT при продаже = 0 (отложен до 2027).

Time Square 5 — 1BR и 3BR: высокий yield, ваш операционный риск

1BR, 60 м², $72 000

  • Рыночная аренда: $900/мес → Gross $10,800/год (15% gross yield)
  • Net yield: ~7.9% ($5,677/год после всех вычетов)
  • Налог при покупке: ~$80 (льгота на объекты до $70,000)

Низкая цена входа и высокий $/м² yield делают 1BR самым эффективным инструментом кэшфлоу в этом сравнении. Вакансия и управление — полностью на стороне инвестора.

3BR, 100 м², $120 000

  • Рыночная аренда: $1,800/мес → Gross $21,600/год (18% gross yield)
  • Net yield: ~9.6% в таблице — но реалистичный ориентир 7–8%
  • Налог при покупке: ~$2,000

⚠️ Ставка аренды $1,800/мес для трёхкомнатного юнита — оптимистичная. Крупные апартаменты простаивают дольше: реальная вакансия выше 15%. Если это ваш профиль — закладывайте в модель 7–8% net.

Le Condé 2 с GRR: меньше дохода, ноль хлопот на 3 года

1BR, 70 м², ~$140,000 | Гарантированная доходность 8% × 3 года

  • GRR от застройщика: $11,200/год
  • Net yield после налога 14% и TOIP: ~6.8% ($9,520/год)
  • Налог при покупке: ~$2,800
  • В период гарантии: вакансия и управление — проблема застройщика, не ваша

Le Condé 2 — люкс-сегмент в BKK1. Более высокая цена входа ($2,000+/м² против $1,200/м² у TS5) «сжимает» доходность даже при гарантии.

GRR — не инструмент роста дохода, а инструмент снижения риска. Вы платите ~1–2% net yield за предсказуемость и пассивный режим. После окончания 3-летней гарантии объект переходит на рыночную аренду — с нестабильной доходностью.

Вилла за $350 000: не кэшфлоу, а ставка на землю

  • Рыночная аренда: $2,000/мес → Gross $24,000/год (6.9% gross)
  • Net yield: ~3.5% ($12,400/год) — обслуживание виллы дороже (~8% расходов)
  • Налог при покупке (freehold): ~$14,000 (4% от стоимости)

Земля сама по себе дохода от аренды не генерирует — она включена в цену, но «тянет» метрику вниз. ~3.5% net — слабый кэшфлоу для инвестиционной логики.

Вилла — другой инструмент: ставка на рост стоимости земли + возможность проживания. Если горизонт 7–10 лет — сравнивать её с апартаментами по yield некорректно. Разные задачи.

Сравнительная таблица: 4 объекта, одна методология

Объект Цена Gross yield Net yield Налог при покупке Профиль
TS5 1BR $72,000 15% ~7.9% ~$80 Кэшфлоу, низкий порог
TS5 3BR $120,000 18% ~7–9.6%* ~$2,000 Высокий потенциал, риск вакансии
Le Condé 2 (GRR) $140,000 8% ~6.8% гарант. ~$2,800 Пассивный доход, 3 года без хлопот
Вилла $350k $350,000 6.9% ~3.5% ~$14,000 Рост стоимости земли, lifestyle

*Реалистичный диапазон с учётом вакансии крупного юнита: 7–8%.

Три принципа, которые меняют логику выбора

Цена $/м² — главный драйвер yield. TS5 ($1,200/м²) → 8–9% net. Le Condé ($2,000+/м²) → ~7% даже с гарантией. Лакшери сжимает доходность — это рыночный закон, а не исключение.

Тип дохода определяет стратегию. Кэшфлоу-инвестиция — TS5 1BR. Пассивный доход без управления — Le Condé 2 в период GRR. Долгосрочный прирост капитала — вилла с землёй.

Реальные net yield 4–9% совпадают с независимыми оценками рынка. Всё выше — маркетинг с плечом или включённым приростом цены.

Часто задаваемые вопросы

Какова реальная доходность недвижимости в Камбодже для нерезидента в 2025 году? Чистый (net) yield для нерезидента с учётом налога на аренду 14%, вакансии и управления составляет 3.5–9.6% в зависимости от объекта. Бюджетные апартаменты дают в среднем 7–9%, люкс и виллы — 3.5–7%. Независимые оценки рынка укладываются в коридор 4–8%.

Что такое GRR-гарантия и насколько она надёжна? GRR (Guaranteed Rental Return) — обязательство застройщика выплачивать фиксированный процент от стоимости объекта в течение оговорённого срока (обычно 2–5 лет) вне зависимости от реальной заполняемости. Надёжность зависит от финансовой устойчивости застройщика. После окончания гарантийного периода объект переходит на рыночную аренду.

Какой налог при покупке недвижимости в Камбодже платит нерезидент? Для новостроек стоимостью до $70,000 налог (TOIP) минимален — около $80 за счёт вычета. При цене $120,000 — около $2,000. Вилла за $350,000 по схеме freehold: 4% = $14,000. Через лизхолд структура сборов иная.

Стоит ли рассматривать виллу в Камбодже как инвестицию в аренду? Как источник арендного кэшфлоу — нет: ~3.5% net yield слабый результат при $350,000 вложений. Вилла имеет смысл как долгосрочная ставка на рост стоимости земли или как объект для собственного проживания с частичной арендой.

По состоянию на 2025 год. CGT при продаже = 0 до 2027 г.; налоговые ставки и рыночные условия могут измениться — уточняйте актуальные данные перед сделкой.

Подобрать объект → nextoasis.io 🌐 Каталог объектов NextOasis