Коротко: Нет. Покупка квартиры или виллы в Камбодже сама по себе не даёт ни вида на жительство, ни гражданства — отдельной «карты ВНЖ» в стране не существует вовсе. Долгосрочное проживание держится на визе Type E, которую иностранец продлевает на 12 месяцев (подкласс ER или EB, ориентировочно $290 в год), либо на программе CM2H — виза на 10 лет с инвестиционно-финансовым условием порядка $100 000 (параметры программы официально не подтверждены — разбираем ниже).

Материал информационный и не является инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией. Данные — на июль 2026 года; сборы и условия программ проверяйте на immigration.gov.kh и evisa.gov.kh, сделку сопровождайте лицензированным юристом.

Собственность и статус — два разных контура

Контур собственности. Земельный закон 2001 года (ст. 8): правом собственности на землю обладают только кхмерские физические и юридические лица; основание — ст. 44 Конституции 1993 года. Закон о праве собственности иностранцев на частные единицы в зданиях совместного владения (24 мая 2010 года) разрешает иностранцу владеть квартирой в кондоминиуме — это и есть strata title.

Контур пребывания. Визы выдаёт General Department of Immigration совместно с МИД (портал evisa.gov.kh). Ни один из этих законов не содержит нормы, дающей собственнику право на въезд или продление статуса.

Какие визы реально доступны покупателю

Формального ВНЖ-документа в Камбодже нет. Долгий статус — виза Type E, ежегодно продлеваемая в один из подклассов.

ТипКому подходитСрокОриентир по стоимости
Type T (Tourist)туристу30 дней + продление на 30для жизни не подходит
Type E (Ordinary)база для долгого проживаниявъезд на 30 дней, дальше продление~$35 по прилёту
EB (Employment/Business)тем, кто работает или ведёт бизнес1/3/6/12 мес (6 и 12 — мультивъезд)12 мес ~$290 + work permit $100–190/год
ER (Retirement)живущим на пассивный доход12 мес, мультивъезд~$290/год
CM2Hинвестору, которому нужен долгий статус10 летусловие порядка $100 000

Есть ещё EG (ищущим работу) и ES (студентам) — к покупке недвижимости отношения не имеют. Промежуточные продления Type E — ориентировочно $45–50 за месяц, $90 за три, $170–180 за шесть с мультивъездом.

Логика для инвестора простая: не работаете в Камбодже — вам нужен ER. Ведёте бизнес — нужна связка «компания + EB + work permit».

CM2H: ближайшее к «золотой визе», но это не «виза за квартиру»

Cambodia My Second Home — официальная программа по образцу малайзийской MM2H: виза на 10 лет без ограничений на въезд и выезд, путь к паспорту через 5 лет (единственный путь подачи на гражданство в рамках программы) и условие порядка $100 000 — по сообщениям, депозит либо инвестиция.

Оговорка, которую редко делают продавцы: точная сумма, форма взноса и то, засчитывается ли в неё именно покупка квартиры, в нашей базе помечены как неподтверждённые. Тезис «купите юнит за $100 000 и получите десятилетнюю визу» — допущение, а не проверенное условие программы.

Отдельной «инвестиционной визы» в номенклатуре Камбоджи нет: QIP через CDC по Law on Investment 2021 даёт налоговые льготы инвест-проектам (крупные инвестиции, девелопмент), а не статус покупателю квартиры.

Что иностранец может купить: три разных инструмента

Их постоянно путают, хотя юридически это разные вещи — и ни один не влияет на визу:

1. Квартира в кондоминиуме — strata title, freehold

  • Только со второго этажа и выше: ground floor и подземные этажи иностранцу недоступны (ст. 6).
  • Лимит доли иностранцев в здании — 70% площади частных единиц (под-декрет № 82 от 2011 года).
  • Запрет в пределах 30 км от сухопутных границ — кроме СЭЗ и «важных городских зон».
  • Право возникает только после регистрации в кадастре; сделка с нарушением ст. 6 ничтожна (ст. 11).

2. Аренда — leasehold и perpetual lease

Гражданский кодекс (ст. 244–247): не менее 15 и не более 50 лет плюс продление ещё максимум на 50. Виллы и землю оформляют по схеме 50 + 50 лет — сильнее тайского стандарта в 30 лет. Минус: право не вечное, по мере «сгорания» срока падает цена перепродажи.

3. Компания или траст

Предприятие с долей кхмерских участников не менее 51% приравнивается к кэмбоджийскому и может владеть землёй (ст. 9) — но землю в этой схеме контролирует местный партнёр, и оформление на незнакомое физлицо считается одним из главных красных флагов рынка. Более прозрачная альтернатива — Cambodian Trust по закону 2019 года: трасты лицензируются и регистрируются у Trust Regulator под Минфином. А вот иностранец, подделавший национальную принадлежность ради владения землёй, наказывается по ст. 251, и имущество изымается государством без компенсации.

Пять заблуждений, на которых теряют деньги

  1. «Купи квартиру — получи гражданство». Гражданство за покупку недвижимости напрямую не даётся — нормы, связывающей сделку со статусом, нет ни в одном законе. Путь к ПМЖ и паспорту идёт через отдельные программы (CM2H, натурализация), а не через покупку квартиры.
  2. «Freehold — это же и есть резидентство». Freehold — вещное право на юнит в кадастре. Право находиться в стране заканчивается в дату окончания визы.
  3. «Застройщик дарит визу — значит, это ВНЖ». Программа лояльности Megakim World Corporation действительно даёт при покупке визу, work permit и счёт в ABA Bank: 1BR — на год, 2BR — на два, 3BR — на три (это акция застройщика: состав и сроки проверяйте перед сделкой). Но это оплаченные застройщиком сборы, а не право на проживание.
  4. «Долгая виза = налоговая тишина». Скорее наоборот: 183 дня и больше в календарном году делают вас налоговым резидентом (Law on Taxation, ст. 3), а резидент облагается по доходу из камбоджийских и зарубежных источников (ст. 2).
  5. «GRR 8% на десять лет». Такого условия не существует. Гарантированная доходность всегда спарена со своим сроком: Wyndham Garden BKK1 даёт на выбор 8% × 3 года, 7% × 5 лет либо 6% × 10 лет; Le Condé 1 — 8% × 3 года. Брать максимум процента и максимум срока по отдельности нельзя. И GRR — обязательство конкретного застройщика или гостиничного оператора по договору, а не гарантия рынка: оно стоит ровно столько, сколько стоит платёжеспособность подписавшей его компании.

На что рассчитывать покупателю, думающему о переезде

Картина складывается из трёх линий: цена входа, налоги на владение и стоимость визы. Типовые сценарии из нашей базы:

СценарийФорма владенияНалог при покупкеЕжегодноВиза
Студия $45 000, новостройкаstrata freehold$0 — льгота на жильё от застройщика до $70 000TOIP ~$20ER ~$290/год
Студия $20 000, вторичкаstrata freehold, проверить hard title4% = $800TOIP $0 — ниже порога $25 000ER ~$290/год
Вилла с участком $350 000лизхолд, компания или траст4% = $14 000 при передаче права; через лизхолд — вместо этого регистрационные сборы арендыTOIP ~$325ER или CM2H; при бизнесе EB + work permit

TOIP — 0,1% от стоимости свыше $25 000, аренда облагается по 10% для налогового резидента и 14% для нерезидента. Порог входа невысок: в Time Castle XI (BKK3, застройщик Megakim) юнит 1BR 50 м² уходил за $57 964 — $1 159/м², прайс $64 404 со скидкой 10%. Это исторический пример, а не сегодняшний прайс: к июлю 2026 проект распродан на 95%, а остатки идут уже от ~$1 300/м².

Легализация проживания стоит недорого: около $290 в год за ER; связка «EB + work permit» по компонентам — примерно $390–480 в год ($290 за визу плюс $100–190 за разрешение на работу), хотя в сводных обзорах рынка встречается и более высокий ориентир — до ~$720 в год со всеми сборами. Дорого стоит не статус, а недвижимость. Покупать квартиру ради визы бессмысленно — визу получают и без покупки.

Риски, о которых стоит знать заранее

  • Статус — цепочка продлений, а не документ. Пропущенное продление = потеря легального пребывания.
  • Цифры сборов подвижны — это рыночные ориентиры, а не прайс иммиграции. Условия CM2H в базе отмечены как неподтверждённые.
  • Налоговый ландшафт меняется. Налог на прирост капитала 20% (эффективно около 4% с вычетом) отложен до 1 января 2027 года — дата уже переносилась. Параллельно ужесточается лицензирование риелторов через Real Estate and Pawnshop Regulator при FSA.
  • Дешёвая вторичка часто идёт с soft title — без hard title право не возникает. Отдельная зона риска — замороженные после пандемии стройки Сиануквиля: их планируется снести.
  • Ликвидность. Вторичного рынка почти нет: срочный выход может занять 6–12 месяцев.

Общая рамка ожиданий: независимые оценки чистой доходности аренды дают 4–8% годовых. Обещания «15–20% гарантированной прибыли» — маркер, по которому от сделки стоит отказываться.

Частые вопросы

Даёт ли покупка квартиры право находиться в Камбодже без визы? Нет. Собственность и пребывание разведены по разным законам и ведомствам. Собственник живёт в стране на общих основаниях — по визе Type E с ежегодным продлением в ER или EB.

Существует ли в Камбодже «золотая виза» за недвижимость? Ближайший аналог — CM2H: виза на 10 лет и возможность подать на гражданство через 5 лет при выполнении условия порядка $100 000. Но это условие не тождественно покупке квартиры, и его параметры нужно сверять на immigration.gov.kh.

Сколько стоит легально жить в Камбодже год, если я не работаю? Ориентир — около $290 за годовое продление Type E в подклассе ER с мультивъездом; work permit не нужен. Если вы ведёте бизнес, потребуется EB плюс work permit: по компонентам это ~$390–480 в год ($290 + $100–190), в сводных обзорах встречается ориентир до ~$720. Все цифры — рыночные ориентиры (отчёты экспатов и агентств), а не официальный тариф иммиграции.

Стану ли я налоговым резидентом Камбоджи, получив долгую визу? Резидентом делает не виза, а факт присутствия: 183 дня и больше в календарном году. Резидент облагается по доходу из камбоджийских и зарубежных источников, но может зачесть налог, уплаченный за рубежом. С Таиландом у Камбоджи есть DTA, с Россией — нет, поэтому нужна проработка с налоговым консультантом.

Застройщик обещает визу в подарок при покупке — это и есть ВНЖ? Нет, это оплаченные им визовые сборы на срок от одного до трёх лет в зависимости от размера юнита. Юридически ваш статус остаётся визой Type E, которую после бонусного периода вы продлеваете сами и за свой счёт.

Подобрать объект → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io