Почему «доходность 30% годовых» в рекламе — это не 30%

Цифра «ROI 30% годовых» встречается в рекламе камбоджийской недвижимости регулярно. Она не выдумана целиком — но считается так, что сравнивать её с банковским депозитом или доходностью в другой стране нельзя. Разбираем, что именно в ней спрятано.

Откуда берётся большая цифра

Первое: доход считают не от полной цены квартиры, а от фактически внесённой суммы. При рассрочке 50% инвестор вложил половину — и доходность делят на эту половину. Процент удваивается, хотя денег в кармане не прибавилось.

Второе: из расчёта обычно убирают простой между арендаторами, комиссию управляющей компании и налог на аренду. Каждый из этих пунктов — минус один-два процентных пункта, а вместе они съедают примерно треть валового дохода.

Третье: иногда в «доходность» приплюсовывают рост цены объекта за период стройки. Это другой вид дохода, он не выплачивается ежемесячно и реализуется только при продаже.

Что получается на самом деле

Чистая арендная доходность в Камбодже — примерно 6–10% годовых, базово около 8%.
Независимая оценка специалиста по рынку, которую мы фиксировали в базе, ещё осторожнее: 4–8%.
Для лучших локаций вроде BKK1 реалистично рассчитывать на верхнюю часть этого диапазона — но только при работающей управляющей компании и адекватной ставке аренды.

8% чистыми в долларах — это хороший результат, который не нуждается в приукрашивании. Проблема рекламных 30% не в том, что рынок плохой, а в том, что после такой цифры любой честный расчёт выглядит разочарованием.

Как проверять цифры продавца

Спросите, от какой суммы считается процент: от полной цены или от внесённой части.
Уточните, заложены ли простой, управление и налог на аренду. Если нет — вычитайте примерно треть.
Разделяйте аренду и рост стоимости: это два разных дохода с разными сроками и рисками.
Просите расчёт на конкретной квартире с конкретной ставкой аренды, а не «в среднем по проекту».

Посчитайте на своём бюджете

Калькулятор считает по той же логике, что и расчёты выше: по вашей сумме, сроку и стратегии. Хотите разбор по конкретному объекту — оставьте заявку, пришлём расчёт.

Построчный расчёт чистой доходности квартиры в Пномпене: валовая аренда, вакансия, управление, сервисный сбор, налоги. Итог — 7,9% чистыми, а не рекламные 30%.

Налоги инвестора в Камбодже — сколько платить при покупке, владении и аренде

Налог при покупке 4% с вычетом $70 000, ежегодный налог на недвижимость 0,1%, налог на аренду 14% для нерезидента и 10% для резидента. Расчёт на конкретной цене.