Реальная доходность квартиры в Камбодже — расчёт на конкретном объекте

Берём реальный объект из нашей базы — Time Square 5 в районе BKK1, однокомнатную квартиру 60 м², и считаем, сколько остаётся у собственника после всех расходов и налогов. Не «доходность до 30%», а построчно: сколько пришло, сколько ушло, что осталось.

Вводные

Цена покупки: 60 м² × $1 200 за м² = $72 000 (цена входа 2022 года; сегодня вторичка и новые проекты могут стоить дороже).
Аренда по карточке объекта: $700–1 200 в месяц. Базовый сценарий — $900 в месяц, то есть $10 800 в год.
Собственник — нерезидент, живёт в Камбодже меньше 183 дней в году. Для него ставка налога на аренду 14%, для резидента — 10%.

Налог при покупке: где теряют почти три тысячи долларов

Покупка новостройки у застройщика даёт право на вычет $70 000 из налогооблагаемой базы. При цене $72 000 налог считается только с $2 000 — это $80. Та же квартира, купленная на вторичном рынке, льготы не имеет: 4% от полной цены, то есть $2 880.

Разница — $2 800 на ровном месте, ещё до того, как квартира начала приносить доход. Это один из главных аргументов покупать у застройщика, а не перекупать готовое.

Что остаётся за год

Базовый сценарий: аренда $900 в месяц
Статья	Сумма за год
Валовая аренда	+$10 800
Простой между арендаторами (15% — в BKK1 много нового фонда)	−$1 620
Управление для удалённого собственника (10%)	−$1 080
Сервисный сбор дома (около $45 в месяц)	−$540
Налог на аренду 14% (нерезидент, с валовой суммы)	−$1 512
Ежегодный налог на недвижимость: 0,1% от ($72 000 − $25 000)	−$47
Резерв на ремонт и мебель (около 3%)	−$324
Чистый доход	≈ $5 677
Чистая доходность от аренды	≈ 7,9%

Как меняется картина

Если собственник — налоговый резидент Камбоджи (живёт больше 183 дней), ставка налога 10% вместо 14%: чистыми около $6 109, то есть примерно 8,5%.
Пессимистичный сценарий — аренда $700 и простой 20%: доходность падает до 5–6%.
Оптимистичный — аренда $1 200 и простой 10%: доходность выходит на 10–11%.

Честный диапазон по этому объекту — от 5–6% до 10–11% чистыми, базово около 8%. Именно эти цифры мы называем на консультации, а не верхнюю границу.

Что считается отдельно

Рост стоимости самой квартиры в эту доходность не входит и считается отдельно. По району BKK1 рост был — но это отдельные кейсы, а не гарантия, и мы не складываем их с арендой в один красивый процент.

Налог на прирост капитала при продаже сейчас не взимается — его введение отложено. Это стоит перепроверять к моменту выхода из объекта, потому что горизонт инвестиции обычно длиннее, чем срок действия отсрочки.

Объект, на котором построен расчёт

Time Square 5 — BKK1 (сдан)

Посчитайте на своём бюджете

Калькулятор считает по той же логике, что и расчёты выше: по вашей сумме, сроку и стратегии. Хотите разбор по конкретному объекту — оставьте заявку, пришлём расчёт.

Откуда берутся рекламные «30% годовых» в объявлениях о недвижимости Камбоджи, что в этих цифрах не учтено и какая доходность получается на самом деле.

Налоги инвестора в Камбодже — сколько платить при покупке, владении и аренде

Налог при покупке 4% с вычетом $70 000, ежегодный налог на недвижимость 0,1%, налог на аренду 14% для нерезидента и 10% для резидента. Расчёт на конкретной цене.