Реальная доходность квартиры в Камбодже — расчёт на конкретном объекте
Берём реальный объект из нашей базы — Time Square 5 в районе BKK1, однокомнатную квартиру 60 м², и считаем, сколько остаётся у собственника после всех расходов и налогов. Не «доходность до 30%», а построчно: сколько пришло, сколько ушло, что осталось.
Вводные
- Цена покупки: 60 м² × $1 200 за м² = $72 000 (цена входа 2022 года; сегодня вторичка и новые проекты могут стоить дороже).
- Аренда по карточке объекта: $700–1 200 в месяц. Базовый сценарий — $900 в месяц, то есть $10 800 в год.
- Собственник — нерезидент, живёт в Камбодже меньше 183 дней в году. Для него ставка налога на аренду 14%, для резидента — 10%.
Налог при покупке: где теряют почти три тысячи долларов
Покупка новостройки у застройщика даёт право на вычет $70 000 из налогооблагаемой базы. При цене $72 000 налог считается только с $2 000 — это $80. Та же квартира, купленная на вторичном рынке, льготы не имеет: 4% от полной цены, то есть $2 880.
Разница — $2 800 на ровном месте, ещё до того, как квартира начала приносить доход. Это один из главных аргументов покупать у застройщика, а не перекупать готовое.
Что остаётся за год
| Статья | Сумма за год |
|---|---|
| Валовая аренда | +$10 800 |
| Простой между арендаторами (15% — в BKK1 много нового фонда) | −$1 620 |
| Управление для удалённого собственника (10%) | −$1 080 |
| Сервисный сбор дома (около $45 в месяц) | −$540 |
| Налог на аренду 14% (нерезидент, с валовой суммы) | −$1 512 |
| Ежегодный налог на недвижимость: 0,1% от ($72 000 − $25 000) | −$47 |
| Резерв на ремонт и мебель (около 3%) | −$324 |
| Чистый доход | ≈ $5 677 |
| Чистая доходность от аренды | ≈ 7,9% |
Как меняется картина
- Если собственник — налоговый резидент Камбоджи (живёт больше 183 дней), ставка налога 10% вместо 14%: чистыми около $6 109, то есть примерно 8,5%.
- Пессимистичный сценарий — аренда $700 и простой 20%: доходность падает до 5–6%.
- Оптимистичный — аренда $1 200 и простой 10%: доходность выходит примерно на 11,5–12 %.
Честный диапазон по этому объекту — от 5–6% до 11,5–12 % чистыми, базово около 8%. Именно эти цифры мы называем на консультации, а не верхнюю границу.
Что считается отдельно
Рост стоимости самой квартиры в эту доходность не входит и считается отдельно. По району BKK1 рост был — но это отдельные кейсы, а не гарантия, и мы не складываем их с арендой в один красивый процент.
Налог на прирост капитала при продаже сейчас не взимается — его введение отложено. Это стоит перепроверять к моменту выхода из объекта, потому что горизонт инвестиции обычно длиннее, чем срок действия отсрочки.
Объект, на котором построен расчёт
Посчитайте на своём бюджете
Калькулятор считает по той же логике, что и расчёты выше: по вашей сумме, сроку и стратегии. Хотите разбор по конкретному объекту — оставьте заявку, пришлём расчёт.
Смотрите также
Откуда берутся рекламные «30% годовых» в объявлениях о недвижимости Камбоджи, что в этих цифрах не учтено и какая доходность получается на самом деле.
Налог при покупке 4% с вычетом $70 000, ежегодный налог на недвижимость 0,1%, налог на аренду 14% для нерезидента и 10% для резидента. Расчёт на конкретной цене.