Вікно закривається — але ще не зачинене
Камбоджа роками залишалася одним із небагатьох ринків нерухомості, де іноземний інвестор міг купити, продати й вивести прибуток без податку на приріст капіталу. Це вікно отримало офіційну дату закриття: Capital Gains Tax (CGT) на нерухомість набуває чинності з 1 січня 2027 року. Дату вже переносили кілька разів — але вектор очевидний, і готуватися варто вже зараз.
Нижче — розбір ключових законодавчих змін, що вже прийняті або активно розробляються, і практичні висновки для тих, хто тримає або планує активи в камбоджійській нерухомості.
1. Capital Gains Tax 20%: скільки це реально коштує
Ставка CGT становитиме 20% від приросту вартості при продажу об'єкта. При цьому передбачено вирахування 80% з бази оподаткування — ефективна ставка складе близько 4% від реального приросту.
Практичний приклад: продаєте апартаменти за $200 000, придбані за $140 000. Приріст — $60 000. Податок: $60 000 × 20% × 20% (після вирахування 80%) = $2 400.
До 2027 року цей податок не стягується. Інвестори, що планують фіксацію прибутку, мають приблизно 18 місяців для дії у нульовому податковому вікні.
⚠️ Важливо: дату вже переносили. Відстежуйте офіційні повідомлення GDT та Royal Gazette перед ухваленням рішень.
2. Посилення ліцензування ріелторів
Регулятор — Real Estate and Pawnshop Regulator у складі FSA — ввів нові вимоги до ліцензування агентств і брокерів. Робота без ліцензії загрожує штрафами.
Для інвестора це означає: - Перевіряйте ліцензію агента до підписання будь-яких документів - Ринок стає прозорішим — «сірі» схеми несуть подвійний ризик - Відповідальність посередника тепер формально закріплена законом
Це сигнал зрілості ринку, а не його обмеження.
3. Розширення мережі DTA: нові юрисдикції
Камбоджа продовжує підписувати угоди про уникнення подвійного оподаткування. Серед останніх партнерів — Філіппіни та ряд інших країн. Практичний ефект для інвесторів:
- Зниження податкового навантаження для резидентів країн-учасниць
- Спрощення структурування через іноземні холдинги
- Кращі умови репатріації доходу та дивідендів
Якщо ваша юрисдикція ще не охоплена DTA — відстежуйте оновлення на сайті GDT, переговори тривають активно.
4. Закон про інвестиції 2021: реформа продовжується
Під-декрети та Prakas до Закону про інвестиції 2021 року продовжують виходити. Ключове для іноземного інвестора:
- 100% іноземне володіння зберігається в більшості секторів через режим QIP, трастовий закон 2019 року або корпоративну структуру
- Strata-титул дозволяє іноземцям напряму володіти юнітами в кондомініумах
- Пільги в рамках QIP уточнюються — перевіряйте актуальні редакції через CDC
5. Щорічний Law on Financial Management
Закон про державний бюджет ухвалюється щороку і може змінювати:
- Податок на передачу нерухомості — базово 4%
- TOIP (податок на нерухомість) — 0,1% від оціночної вартості
- Пільги для житла економкласу
Рекомендація: перевіряйте актуальну редакцію перед кожною угодою, не покладайтеся на дані минулого року.
Загальний вектор: про-інвесторський, але з посиленим контролем
Камбоджа не закриває ринок — вона його формалізує. Новий аеропорт, канальна інфраструктура, спеціальні економічні зони, розширення мережі DTA — це довгострокові про-інвестиційні сигнали.
Одночасно: введення CGT, ліцензування ріелторів, посилення податкового адміністрування — сигнал, що епоха «дикого сходу» добігає кінця. Ринок дорослішає.
Практичний висновок: інвестори, що планують вихід — мають нульове вікно CGT до кінця 2026 року. Ті, хто входить зараз — закладайте ~4% у фінансову модель з 2027 року. Довгострокові гравці — фундаментал залишається сильним, просто оновіть розрахунки.
Матеріал базується на відкритих джерелах і актуальний станом на травень 2026 року. Перед ухваленням інвестиційних рішень звіряйтеся з першоджерелами: GDT, MEF/FSA, CDC, Royal Gazette.