Коротко: Агентство в Камбоджі перевіряється трьома речами: ліцензією ріелтора у регулятора RPR при FSA, наявністю в роботі кількох забудовників замість одного і письмово зафіксованим супроводом після угоди. Комісію агентству платить забудовник — 8–10% від суми угоди, тому для покупця ціна через брокера і напряму у відділі продажів, як правило, однакова.

Матеріал інформаційний, актуальний на липень 2026 року і не є інвестиційною рекомендацією: ставки і вимоги регулятора змінюються — звіряйте їх у місцевого юриста.

Хто продає нерухомість у Камбоджі

Забудовник напряму. Первинне джерело ціни і документів: Megakim World Corporation (тайванський капітал, лінійка Time Square TS1–TS12) здав усі об'єкти в BKK1 вчасно — TS1 у 2017-му, TS5 у грудні 2025-го. Але відділ продажів показує тільки свою лінійку, а знижки «за прихід без брокера» практики ринку не підтверджують: прайс-лист один і той самий.

Платформи і місцеві брокери. За ринковими оглядами, Realestate.com.kh і FazWaz Cambodia сильні технологічно, IPS Cambodia і CBRE — у комерції та преміумі, масовий локальний брокер працює без сайту і без російської мови. Спільне слабке місце: вітрина не робить відбір і не рахує вашу фінмодель.

Російськомовне агентство. Сегмент майже не покритий: основні конкуренти англо- і китайськомовні. Звідси ризик — під вивіскою «російське агентство в Камбоджі» може виявитися одна людина з домовленістю з одним забудовником.

Хто кому платить комісію

Комісію платить забудовник — 8–10% від угоди (у середньому близько 8%). Покупець за послуги брокера окремо не платить. Усередині агентської мережі комісія ділиться далі: партнеру за холодного ліда зазвичай 30% від неї (≈2,5% від угоди), за готового клієнта — 50% (≈4%). Звідси і перевірка: чи не підмінюється підбір під вашу мету підбором під найвигідніший агенту об'єкт.

Реальні гроші йдуть не на комісію, а на збори і податки — при купівлі, володінні і виході (договір підписується протягом 10 календарних днів після зарахування броні, перший внесок 20–50% — протягом 3 днів після підписання):

Стаття Скільки
Бронь юніта $500–3 000 (у Megakim — $500)
Податок на передачу (stamp duty) 4% від оціночної вартості; для новобудов від ліцензованого забудовника — звільнення до $70 000 і вирахування $70 000 у діапазоні $70–210 тис.; на вторинку між фізособами пільга, як правило, не поширюється. Режим заявлено до кінця 2027 року — актуальний рік звіряйте в GDT
Щорічний податок (TOIP) 0,1% на рік із суми понад неоподатковуваний поріг 100 млн KHR (≈ $25 000)
Податок на орендний дохід 10% для резидента, 14% біля джерела для нерезидента
Переуступка до здачі $300 (у Megakim), без 4% податку
Мито переоформлення $1 500
Приріст капіталу (CGT) — платить продавець 20% з приросту; запровадження перенесено на 1 січня 2027 року. При фіксованому вирахуванні 80% витрат ефективна ставка ≈ 4% від ціни

Ліцензія — перше запитання, а не останнє

Ріелторська діяльність у Камбоджі підлягає обов'язковому ліцензуванню. Регулятор — Real Estate and Pawnshop Regulator (RPR) у складі Financial Services Authority (FSA), базовий акт — Prakas про ліцензування послуг у сфері нерухомості; окремо ліцензуються девелопер, брокер, оцінювач і ломбард.

Реєстрації компанії в Міністерстві комерції недостатньо: PLC реєструється онлайн з номінальним капіталом 4 млн KHR (≈ $1 000), і це не ліцензія. Тренд 2024–2026 років — посилення контролю і штрафи за роботу без неї.

Перевірка людини, а не вивіски: агент від забудовника — попросіть ліцензію забудовника, агент з агентства — документ про працевлаштування. І напишіть на офіційний e-mail компанії: «Чи працює у вас ця людина і в якому статусі?»

Запитання агенту до внесення броні

  1. Чи є ліцензія RPR/FSA і на яку юрособу видана?
  2. З якими забудовниками ви працюєте і яка частка угод припадає на одного?
  3. Покажіть три об'єкти під мою мету у різних девелоперів — і обґрунтуйте вибір.
  4. Скільки будинків забудовник здав і чи були прострочення? Орієнтир — мінімум 3, краще 5–6.
  5. Земля під проєктом на hard title і у власності забудовника? Чи є дозвіл на будівництво?
  6. Квартира оформлюється за strata title, поверх вище першого, ліміт 70% іноземців у будівлі не вибрано?
  7. Дайте договір на вивчення до підписання і до внесення броні.
  8. Що відбувається при затримці будівництва: чи є штраф забудовника і заморожування платежів?
  9. Яка чиста дохідність після податків, вакантності та сервісного збору?
  10. Якщо пропонується GRR — який відсоток, на який строк, ким підписано і хто платить податок з виплат?
  11. Що саме ви робите після здачі об'єкта і чи зафіксовано це в договорі?

Про цифри окремо: реклама «15–20% гарантованої дохідності» розрахунком не підтверджується. Розбір об'єктів бази дає чисту дохідність 4–9% річних: Time Square 5, 1BR за $72 000 — близько 7,9% net, Le Condé 2 з GRR — 6,8%, вілла за $350 000 — 3,5%. Незалежна оцінка практиків — 4–8%. Усе, що вище, — плече розстрочки, очікуване зростання ціни або розрахунок без податків і витрат.

Ознаки, що агентство продає тільки своє

  • На будь-який запит — один і той самий комплекс, змінюються поверх і площа.
  • Немає порівняння альтернатив: ціна за метр, строк здачі, умови розстрочки, чиста дохідність.
  • Розмова починається з об'єкта, а не з вашої мети: капіталізація, кешфлоу, переїзд, мінімальний вхід.
  • Знижка «тільки сьогодні», тиск на строк, ухильні відповіді про ліцензію.
  • Ризики не називаються взагалі: ні ліквідність вторинки, ні податкові зміни, ні специфіка Сіануквіля.

Моно-брокер не завжди обман: іноді це чесна робота субагента девелопера. Але тоді ви купуєте доступ до прайсу, а не підбір.

Супровід після угоди

Головна вразливість ринку — агентства продають і зникають, а інвестор залишається сам із прийманням, орендарями і податками. Перевірте, що зафіксовано письмово:

Етап Що має бути в агентства
Будівництво Контроль графіка платежів, звіти про хід робіт
Здача Приймання квартири на місці, оформлення strata title, допомога з рахунком і візою
Експлуатація Керуюча компанія або програма GRR, консультації з податків на оренду і майно
Вихід Переуступка до здачі, допомога з ресейлом, опціон викупу там, де він є

Про GRR уважно. Guaranteed Rental Return — умова договору з конкретним забудовником або оператором, а не гарантія ринку. Ставка і строк ідуть парою і не комбінуються за максимумом: Wyndham Garden BKK1 (UC Group) — 6% на 10 років, або 7% на 5 років, або 8% на 3 роки; Le Condé 2 — 8% на 3 роки; ODOM — 8% на 5 років з викупом по 110%, але це умова за офісними strata-юнітами, а не за квартирами. Фраза «8% на 10 років» складає максимум відсотка з максимумом строку з різних програм — такої умови не існує. Плата за GRR — дохід нижчий за ринковий потенціал і залежність від стійкості оператора.

Що вам можуть законно продати

Іноземець не може володіти землею в Камбоджі: Земельний закон 2001 року (ст. 8) і Конституція (ст. 44) закріплюють це право тільки за кхмерськими особами, а оформлення на підставну особу веде до вилучення майна без компенсації. Доступні чотири різні інструменти, і підміняти один одним не можна:

  • Strata title — freehold на квартиру в кондомініумі (закон від 24 травня 2010 року): тільки з другого поверху, ліміт 70% одиниць у будівлі на іноземців, заборона в 30 км від кордонів крім ВЕЗ і схвалених міських зон; право виникає після реєстрації в кадастрі.
  • Leasehold — Цивільний кодекс, ст. 244–247: від 15 до 50 років з продовженням ще до 50; практика забудовників — схема 50+50 (у Таїланді стандарт 30 років).
  • Компанія з ≥51% камбоджійської участі (ст. 9) — для землі і комерції, не для квартири. Контрольна частка залишається у місцевого партнера: це не власність, а домовленість, що утримується статутом і заставою часток. Фіктивний номінал «тільки для обходу» підпадає під ст. 8 — конфіскація без компенсації.
  • Траст за законом 2019 року — для землі і вілл: ліцензований керуючий і реєстрація у Trust Regulator, тому прозоріше за схеми «домовилися з фізособою», але дорожче в супроводі.

Перевіряйте титул: hard title зареєстрований у кадастрі MLMUPC, soft title визнаний тільки на рівні громади — для іноземної угоди це червоний прапор.

Ризики, які чесне агентство назве саме

  • Дохідність. Чиста — 4–9% річних, а не 15–20%. Програми громадянства за купівлю житла в Камбоджі не існує.
  • Ліквідність. Повноцінного вторинного ринку майже немає: продаж готового об'єкта може зайняти 6–12 місяців.
  • Податки. Пільга по 4% обмежена строком, а CGT 20% відкладено до 1 січня 2027 року — це б'є по стратегії «купив на котловані, продав після здачі».
  • Забудовник і країна. Заморожені після COVID будівництва в Сіануквілі — факт ринку: дивіться на здані об'єкти, а не на рендери. Камбоджа — молодий ринок, минула динаміка цін не гарантує майбутню.

Часті запитання

Q: Чи дешевше купувати напряму у забудовника?
А: За досвідом практиків ринку — ні: прайс-лист один і той самий, окремої знижки «без брокера» забудовники не дають, комісію 8–10% вони платять агентству зі своєї маржі. Брокер додає порівняння об'єктів, перевірку документів і супровід. Умови конкретного проєкту все одно уточнюйте у забудовника напряму.

Q: Як перевірити, що агентство має право працювати?
А: Запросіть ліцензію Real Estate and Pawnshop Regulator (RPR) при FSA і юрособу, на яку вона видана: реєстрація в Міністерстві комерції — не галузева ліцензія. Агента додатково перевіряють листом на офіційний e-mail компанії.

Q: Чи обов'язково летіти в Камбоджу, щоб купити?
А: Ні, за ринковими даними близько 90% угод закриваються дистанційно: бронь онлайн, електронне підписання, переказ внеску. Мінус — ви сильніше залежите від добросовісності агента, тому перевірка ліцензії і документів критична.

Q: GRR 8% — це гарантія доходу?
А: Це зобов'язання конкретного забудовника або оператора на конкретний строк, а не гарантія ринку. Відсоток і строк нероздільні: 8% на 3 роки і 6% на 10 років — різні програми. Виплати оподатковуються податком на оренду, а надійність дорівнює стійкості того, хто підписав угоду.

Дисклеймер: стаття має інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою рекомендацією. Цифри наведено на липень 2026 року і вони можуть змінитися. Інвестиції в закордонну нерухомість пов'язані з ризиком часткової або повної втрати вкладених коштів — проводьте самостійну перевірку і консультуйтеся з ліцензованими фахівцями в Камбоджі.

🌐 Каталог об'єктів NextOasis