Коротко: російськомовний інвестор зазвичай порівнює п'ять напрямів — Камбоджу, Таїланд, В'єтнам, Дубай і Балі. Порівнювати їх треба не за обіцяною дохідністю, а за трьома перевірюваними параметрами: яку форму власності реально отримує іноземець, у якій валюті йдуть розрахунки і як влаштований вихід з активу. Камбоджа відповідає на всі три: freehold на квартиру в кондомініумі з другого поверху, розрахунки в доларах, вхід від $50–58 тис.

Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною рекомендацією. Дані актуальні на липень 2026 року; законодавство і ціни змінюються — перед угодою перевіряйте умови у ліцензованого місцевого юриста і в актуальному прайсі забудовника.

П'ять напрямів: що справді відрізняється

Порівнювати ринки за «дохідністю» безглуздо — цифра в рекламі всюди красива. Порівнювати треба за ціною метра, формою володіння і стадією ринку.

НапрямСередня ціна $/м² (столиця)Що отримує іноземецьСтадія ринку
Пномпень, Камбоджа$2,200Freehold на квартиру з 2-го поверху (strata title), безстроковоРаннє зростання
Бангкок, Таїланд$6,500Freehold обмежений квотою 49% будівлі; оренда землі — стандарт 30 роківЗрілий / стагнація
Хошимін, В'єтнам$6,500Форма володіння поза нашою базою — перевіряти окремоОцінки стадії в нашій базі немає
Дубай, ОАЕПреміум-центр $7,000–15,000+Freehold доступнийЗрілий / корекція
Балі, ІндонезіяПеревірених даних у нашій базі немає——

Застереження до таблиці: цифри по Пномпеню, Бангкоку і Хошиміну — середні по столиці, а по Дубаю в нашій базі є тільки діапазон преміум-центру. Це різні метрики, напряму їх порівнювати не можна.

По Балі і по формі володіння у В'єтнамі ми навмисно не наводимо цифр: власної перевіреної фактури немає, а переказувати чужі огляди там, де на кону гроші, — погана практика.

Для калібрування: Куала-Лумпур — $5,500/м², Сінгапур — $17,000, Гонконг — $24,000. Дубай проходив схожу стадію раніше: Downtown коштував $3,000–4,000/м² у 2010 році і $7,000–10,000 у 2023–2025.

Поріг входу: скільки грошей потрібно насправді

Конкретні цифри з нашої бази об'єктів:

  • MIRO (R&F City, Пномпень) — готовий об'єкт (часткова здача з серпня 2023), студія 38 м² $50,000–58,000 ($50,000 — 2-й поверх, $58,000 — поверхи 15–25), оренда $300–350/міс, КК Fulin Property.
  • Time Square 11 «Castle» (BKK3, Megakim) — 1BR 50 м²: $64,404 за прайсом, $57,964 зі знижкою 10%, тобто $1,159/м². Здача Q2 2029. Важливо: це ціна конкретного юніта з ранньої таблиці продажів, а не поточний прайс. На 6 липня 2026 об'єкт розпроданий на 95% (у залишку 21 юніт), і залишки йдуть уже від ~$1,300/м².
  • Kingston Royale (Mean Chey) — $1,015/м² за одним юнітом (1BR 45 м², лютий 2026): лот звільнився і пішов нижче офіційного прайсу. Це не середня ціна проєкту, а разова пропозиція — але орієнтир нижньої межі по нових кондо столиці.

Далі працює розстрочка. Одна з типових схем — 30/40/30: 30% перший внесок, 40% безвідсотково на 36 місяців, 30% єдиним платежем на 37-му місяці. На об'єкті за $50,000 це $15,000 на вході і близько $556 на місяць; якщо до фінального платежу суми немає, забудовник кредитує залишок під 10% річних — на 10 або 15 років, залежно від забудовника. Схема не універсальна: у Time Square 11 це 20/35/45, у Kingston Royale — 30/36/34. Пропорції, строк і умови кредиту дивитися за конкретним договором і фіксувати заздалегідь.

Звідси робочий поріг входу — $15–20 тис. живих грошей, і це перший внесок, а не повна вартість квартири. Для порівняння — формулювання з нашого внутрішнього цінового розбору: «студія 38 м² у преміумі BKK1 коштує $60,000. У Бангкоку така сама — $250,000. У Сінгапурі — $640,000». Уточнення до нього: $60,000 за 38 м² — це ~$1,580/м², тобто ціна на стадії пресейлу ($1,000–1,600/м² за нашими даними), а не середня по місту ($2,200/м²) і не ціна готового преміуму в BKK1 ($3,000–3,500/м²).

Доступність володіння: інструменти, які часто плутають

Базове правило: іноземець не може володіти землею в Камбоджі. Земельний закон 2001 року, ст. 8: власність на землю — тільки у кхмерських фізичних і юридичних осіб; те саме закріплено ст. 44 Конституції 1993 року. Купівля на підставну особу карана (ст. 251), а майно вилучається державою без компенсації.

Легальних інструментів чотири, і вони не взаємозамінні:

  1. Strata title — квартира в кондомініумі. Закон від 24.05.2010: повна власність на юніт, але тільки з другого поверху і вище. Частка іноземців у будівлі обмежена 70% площі приватних юнітів (Sub-Decree № 82, 2011). Є заборона в межах 30 км від сухопутних кордонів — крім ВЕЗ і схвалених міських зон. Право виникає тільки після реєстрації в кадастрі.
  2. Leasehold / perpetual lease — оренда. Цивільний кодекс, ст. 244–247: не менше 15 і не більше 50 років, з продовженням ще максимум на 50. На практиці вілли оформлюють за схемою 50+50 = до 100 років. Сильніше за тайську модель, де стандарт — 30 років.
  3. Компанія з кхмерською участю — юрособа, де ≥51% належить кхмерським особам, прирівнюється до місцевої і може володіти землею (Земельний закон, ст. 9).
  4. Траст за Законом про трасти 2019 року — земля або вілла через регульованого трасті.

Висновок: strata title працює тільки на квартиру в кондомініумі — землю і віллу за цією схемою купити не можна. Для будинку або землі залишаються довгострокова оренда, компанія з кхмерською участю або траст; з них найменш ризикований варіант — оренда, де орендодавцем виступає сам забудовник, а не незнайома фізособа.

Ліквідність і валюта розрахунків

Сильна сторона — валюта. Економіка повністю доларизована: угоди, оренда і вихід рахуються в USD, рієль залишається для побутових витрат. Для інвестора з рублевої зони це знімає ризик девальвації місцевої валюти — але не скасовує ні курсовий ризик рубля до долара, ні банківський комплаєнс при переказі коштів.

Слабка — вторинний ринок. Повноцінної вторинки в Камбоджі майже немає. Основний спосіб виходу — переуступка договору до оформлення власності: $300 у Megakim, $200 за зразком договору Kingston Royale (листопад 2025), з письмової згоди забудовника; новий покупець при цьому не платить 4% податок на передачу. Але механіка працює, поки на ринок іде потік нових інвесторів, — і це головний ризик ліквідності.

Два податкові факти, які змінюють модель виходу: податок на приріст капіталу 20% для фізосіб відкладено до 01.01.2027 — при горизонті «купити на котловані, продати після здачі» цей строк треба закладати в розрахунок. І угода про уникнення подвійного оподаткування у Камбоджі з Таїландом є, з Росією — немає.

Дохідність: реальні цифри замість рекламних

Наш розрахунок чистої дохідності (нерезидент, податок на оренду 14%, вакантність 15%, управління 10%, сервісний збір, податок на майно). Це модель для калібрування очікувань, а не список доступних пропозицій: Time Square 5, наприклад, зданий у грудні 2025 і розпроданий — він тут як кейс.

Об'єктЦінаВаловаЧиста (net)
Time Square 5, 1BR 60 м² (BKK1)$72,00015%~7.9%
Time Square 5, 3BR 100 м²$120,00018%~9.6% (оптимістично; реально 7–8%)
Le Condé 2, 1BR 70 м² (GRR 8% × 3 роки)~$140,0008%~6.8%, закріплено договором
Вілла із землею$350,0006.9%~3.5%

Реальний коридор — 4–9% чистими, що збігається з оцінкою практикуючого фахівця з ринку (4–8% чистими при зростанні ціни 6–7% на рік) — це експертна думка, а не офіційна статистика. Обіцянки «15–20% гарантованого прибутку» — червоний прапор: у таку цифру зазвичай зашитий ефект плеча розстрочки або невирахувані податки і витрати.

Про GRR окремо. Guaranteed Rental Return — умова договору з конкретним забудовником, а не властивість ринку. Ставка і строк ідуть у парі, і пару обирають цілком. У Wyndham Garden BKK1 (UC88) це три взаємовиключні пакети: 8% × 3 роки, або 7% × 5 років, або 6% × 10 років. Узяти максимум ставки і максимум строку окремо не можна — такої умови не існує. У ODOM схема інша: 8% × 5 років плюс зворотний викуп по 110%. Надійність програми впирається в стійкість оператора, а після закінчення GRR дохідність стає ринковою.

Ризики, які треба назвати вголос

  • Тонка ліквідність. Вторинного ринку майже немає; вихід залежить від припливу нових покупців.
  • Сіануквіль — окрема історія. Будівництва, заморожені після COVID, здебільшого не відновилися; покинуті будівлі планують зносити «протягом 5 років». Freehold там рідкість, а зав'язка міста на гральну галузь — регуляторний ризик.
  • Забудовник без історії. Розумний мінімум — 3–5 зданих об'єктів, які можна подивитися особисто.
  • Схеми з незнайомим місцевим партнером. Оформлення землі або вілли на місцеву особу — або на компанію, де їй належить 51%, — з «джентльменською» домовленістю дає нульові гарантії. Безпечніше, коли стороною за довгостроковою орендою виступає сам забудовник.
  • CGT з 2027 року. Якщо 20% податок на приріст капіталу справді запрацює з 01.01.2027 (запровадження переносили вже кілька разів), він зріже дохідність стратегії «вхід на пресейлі — вихід на здачі».
  • Податкове резидентство. 183 дні в Камбоджі роблять вас резидентом з оподаткуванням світового доходу.

П'ять запитань до вибору країни

  1. Яка в мене мета? Зберегти капітал, заробити на дохідності чи підготувати переїзд. Це три різні портфелі, об'єкти під них майже не перетинаються.
  2. Мій бюджет — це перший внесок чи вся сума? При розстрочці 30/40/30 різниця принципова.
  3. Який горизонт? До 3 років — гра на переуступці і прирості ціни, рахувати з поправкою на можливий CGT з 2027 року. Від 5 років — оренда, і тоді важливіші net-дохідність і якість КК.
  4. Чи готовий я керувати активом? Якщо ні — дивитися в бік GRR, прийнявши дохідність нижчу (~6.8% проти ~7.9%), зате без вакантності і клопоту.
  5. Як я вийду і кому продам? Найнезручніше і найважливіше запитання. Відповідь потрібна до купівлі, а не після.

Часті запитання

Чи може іноземець купити в Камбоджі будинок із землею? Напряму — ні. Земельний закон 2001 року (ст. 8) закріплює власність на землю тільки за кхмерськими особами. Будинок або вілла оформлюються через довгострокову оренду (ст. 244–247 ЦК: до 50 років з продовженням ще до 50), через компанію з ≥51% кхмерської участі або через траст за законом 2019 року.

Що дешевше — Камбоджа чи Таїланд? За середньою ціною метра в столицях Пномпень приблизно втричі дешевший за Бангкок: $2,200 проти $6,500. У преміумі розрив зіставний: $1,600–3,500/м² проти $5,000–10,000+. Але ціна — лише один параметр: тайський ринок зрілий і з розвиненим вторинним обігом, камбоджійський — ранній і з тонкою ліквідністю. Це і є плата, закладена в низьку ціну входу.

GRR 8% на 10 років — так буває? Ні, такої умови в наших об'єктах не існує. Ставка і строк ідуть у парі: у Wyndham Garden BKK1 це 8% × 3 роки, або 7% × 5 років, або 6% × 10 років — один пакет на вибір. Пропозицію на кшталт «максимальна ставка на максимальний строк» варто перевіряти за текстом договору, а не за презентацією.

У якій валюті йдуть розрахунки? Економіка Камбоджі доларизована: купівля, оренда і продаж рахуються в USD, рієль — для побутових витрат. Це знімає ризик девальвації місцевої валюти, але не скасовує комплаєнс-процедур банків при відкритті рахунку і переказі коштів.

Скільки податків платить іноземний власник? При купівлі — 4% податку на передачу (новобудови до $70,000 від ліцензованого забудовника звільнені, для $70,000–210,000 вираховується $70,000 з бази). Щорічно — 0.1% від оціночної вартості понад поріг ~$25,000. З оренди — 10% для резидента і 14% для нерезидента. CGT 20% відкладено до 1 січня 2027 року. Важливо: пільги з податку на передачу вводяться під-декретами і продовжуються щорічно, тому ставки і пороги поточного року обов'язково звіряйте в податковій службі Камбоджі (GDT) перед угодою.

Ще раз: це інформаційний матеріал, а не інвестиційна рекомендація і не оферта. Минула динаміка цін не гарантує майбутньої, GRR — зобов'язання конкретного забудовника, а не ринку. Рішення ухвалюйте після незалежної юридичної та податкової перевірки.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io