Коротко: Іноземець не може безпосередньо володіти землею в Камбоджі — це заборонено статтею 8 Land Law 2001 та статтею 44 Конституції 1993 року. Порушення тягне конфіскацію майна без жодної компенсації. Легальні альтернативи: strata title, leasehold до 50 років, landholding company (51/49) та Cambodian Trust.

Іноземець і земля в Камбоджі: що каже закон і як не втратити інвестицію

Актуально станом на 2025 рік. Матеріал носить інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію.

Чому іноземець не може володіти землею в Камбоджі?

Основа подвійна і дуже стійка. Стаття 44 Конституції Королівства Камбоджа 1993 року закріплює право власності на землю виключно за камбоджійськими фізичними та юридичними особами. Land Law 2001 (промульгований 30 серпня 2001 року) повторює цей принцип у статті 8:

«Only Cambodian natural persons or legal entities have the right to ownership of land.»

Це не прогалина в законодавстві — це свідома державна політика, що сягає корінням у постконфліктний період. Стаття 7 того ж закону уточнює: права власності, які існували до 1979 року, не визнаються. Після режиму «червоних кхмерів» уся земля була фактично обнулена — звідси «молодість» більшості камбоджійських титулів.

Що станеться, якщо оформити землю на підставну особу?

Це найнебезпечніший сценарій для іноземного покупця. Стаття 8 Land Law прямо передбачає: іноземець, який підробив національну приналежність або використав номінальних власників для отримання права власності на землю, підлягає кримінальному покаранню (ст. 251), а майно конфісковується на користь держави без жодної компенсації.

Практика підтверджує: камбоджійські суди застосовують цю норму. Ризик не теоретичний — особливо в періоди політичних перевірок або при конфлікті з місцевим партнером, який формально є «власником».

Які 4 легальних шляхи доступні іноземному інвестору?

Закон закриває пряме володіння землею, але залишає чотири робочих механізми:

1. Strata Title (кондомініум)

Іноземець може володіти квартирою в кондо у повну власність (freehold), починаючи з другого поверху і вище. Правова база — Закон про кондомініуми 2010 року. Обмеження: іноземцям може належати не більше 70% юнітів в одній будівлі. Земля під будівлею залишається у камбоджійській власності — покупець отримує лише strata unit.

2. Leasehold / Довгострокова оренда

Цивільний кодекс Камбоджі дозволяє довгострокову оренду землі та нерухомості строком до 50 років з можливістю продовження. Для порівняння: в Таїланді стандарт — 30 років. Lease, зареєстрований у Міністерстві земельного управління, надає орендарю реальний юридичний захист.

3. Landholding Company (схема 51/49)

Стаття 9 Land Law: компанія, зареєстрована в Камбоджі, в якій не менше 51% акцій належать камбоджійським громадянам або юридичним особам, прирівнюється до камбоджійської особи і може володіти землею. Іноземець тримає до 49%. Схема робоча, але потребує ретельного юридичного оформлення акціонерної угоди — саме тут криються основні ризики при суперечці з місцевим партнером.

4. Cambodian Trust (траст)

Закон про траст 2019 року створив механізм, що дозволяє іноземцю фактично контролювати землю або віллу через структуру довірчого управління. Це відносно новий інструмент із практикою, що продовжує формуватися, однак він легальний і зареєстрований державою.

Чим Камбоджа відрізняється від Таїланду щодо правил для іноземців?

Обидві країни забороняють іноземцям пряме володіння землею — логіка схожа. Але є важливі відмінності:

Параметр Камбоджа Таїланд
Пряме володіння землею Заборонено Заборонено
Кондо freehold для іноземця До 70% будівлі (з 2-го пов.) До 49% будівлі
Максимальний leasehold 50 років + продовження 30 років (+ 30 за угодою)
Компанія з місцевим партнером 51/49 (Land Law ст. 9) Аналог — Thai majority company
Траст Закон 2019 Не передбачено

Камбоджа в ряді аспектів — особливо за строком оренди та часткою іноземця у кондо — дає дещо більше гнучкості.

На що звернути увагу перед покупкою?

  1. Перевірити тип титулу — hard title (повна реєстрація) vs soft title (неформальні права). Лише hard title надає повноцінний юридичний захист.
  2. Не погоджуватися на «сірі» схеми — навіть якщо агент запевняє, що «всі так роблять». При конфіскації агент відповідальності не несе.
  3. Зафіксувати leasehold у реєстрі — незареєстрований довгостроковий договір оренди є вразливим.
  4. При схемі 51/49 — детально прописати акціонерну угоду — включно з правом викупу частки, порядком прийняття рішень та виходу.
  5. Проконсультуватися з місцевим юристом, ліцензованим у Камбоджі — а не лише з агентом з нерухомості.

Часті запитання

Q: Чи може іноземець, одружений з громадянином Камбоджі, володіти землею? A: Формально — ні. Право власності на землю залишається за камбоджійським подружжям. Іноземець не отримує автоматичних прав на неї. Рекомендується юридично оформити захист інтересів іноземного партнера через шлюбний договір або інші інструменти.

Q: Що таке strata title і чим він відрізняється від звичайного freehold? A: Strata title — це право власності на конкретний юніт (квартиру) у багатоквартирній будівлі. Іноземець володіє квартирою, але не часткою в земельній ділянці під будівлею. Це повноцінна власність, але лише на об'єкт вище першого поверху.

Q: Leasehold на 50 років — це надійно? A: Так, якщо договір зареєстрований у державному реєстрі. Зареєстрований leasehold захищений законом і переходить у спадщину. Незареєстрований — значно вразливіший, особливо при зміні власника землі.

Q: Чи може іноземець відкрити компанію в Камбоджі та через неї придбати землю? A: Так — через landholding company за статтею 9 Land Law 2001. Обов'язкова умова: не менше 51% акцій компанії мають належати камбоджійським громадянам або юридичним особам. Іноземець може тримати до 49% і при грамотній акціонерній угоді — реально контролювати операційні рішення.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io