Коротко: У Камбоджі діють два податки, які інвестори часто ігнорують: Unused Land Tax — 2% на рік від ринкової вартості незабудованої ділянки — та ПДВ 10% на комерційну нерухомість і послуги девелопера. Покупця квартири-фізособу вони, як правило, не стосуються — його витрати: 4% при купівлі та 0,1% TOIP щороку.
Що таке Unused Land Tax і кого він стосується
Податок на невикористану землю (Unused/Undeveloped Land Tax) адмініструється GDT — Головним податковим управлінням Камбоджі — і офіційно включений до переліку податків на tax.gov.kh. Ставка — 2% на рік від ринкової вартості ділянки, яку визначає оціночний комітет.
Логіка проста: держава стимулює забудову і не дає тримати порожню землю як пасивний актив без витрат. Не використовуєш — платиш.
Кого стосується: - Landholding company — камбоджійські юрособи для іноземних інвесторів за схемою 51/49 - Інвесторів у земельні ділянки під майбутню забудову - Девелоперів на стадії до початку будівництва
Кого НЕ стосується: - Покупців квартир у кондомініумах — земля під будівлею їм не належить - Фізосіб, що володіють житловою нерухомістю без земельного титулу
ПДВ 10%: коли він з'являється в угоді з нерухомістю
Стандартна ставка ПДВ у Камбоджі — 10%. У сфері нерухомості він застосовується не повсюдно, а в конкретних випадках:
- Продаж і оренда комерційної нерухомості
- Послуги забудовника або девелопера, зареєстрованого платником ПДВ
- Агентські та консалтингові послуги (якщо компанія — VAT-платник)
Продаж житлової квартири фізособі зазвичай структурується інакше: основні платежі — податок на передачу 4% і TOIP 0,1% на рік. ПДВ до цієї схеми, як правило, не входить.
Практичне правило: щойно в угоді з'являється юрособа, зареєстрована як платник ПДВ — девелопер, агентство чи компанія-орендодавець — ПДВ 10% потрібно закладати у фінансову модель.
Податкове навантаження для різних типів інвесторів
| Тип інвестора | Unused Land Tax | ПДВ | TOIP | Податок при купівлі |
|---|---|---|---|---|
| Покупець квартири (фізособа) | ❌ | ❌ | 0,1%/рік | 4% |
| Landholding company (земля) | ✅ 2%/рік | Залежить від діяльності | 0,1%/рік | 4% |
| Девелопер / забудовник | ✅ 2%/рік (до забудови) | ✅ 10% | 0,1%/рік | — |
| Комерційний орендодавець | ❌ (якщо забудовано) | ✅ 10% | 0,1%/рік | — |
Чому це важливо при структуруванні угоди
Поширена помилка: інвестори враховують лише витрати на вході (4% передача) і забувають про щорічні зобов'язання.
Для landholding company, що тримає незабудовану ділянку вартістю $500 000, Unused Land Tax становитиме $10 000 на рік — до будь-яких операційних витрат. За 3 роки накопичене навантаження — $30 000, що суттєво змінює розрахунок дохідності.
Для девелоперських проєктів ПДВ 10% у комерційних транзакціях впливає на ціноутворення і маржу. Його потрібно або закладати в ціну, або грамотно структурувати ланцюжок угод.
Джерела та актуальність даних
Обидва податки підтверджені GDT. Ставки встановлені Законом про оподаткування (Law on Taxation) та Законом про фінансове управління.
- Перелік податків GDT: tax.gov.kh/en/tax-types-briefly
- Стаття про Unused Land Tax: tax.gov.kh/en/article?key=iAdU52527j5055w095
⚠️ Конкретні цифри в HTML-версії сайту GDT можуть не відображатися напряму. Рекомендується щороку звіряти дані або консультуватися з ліцензованим податковим консультантом у Камбоджі.
Часті запитання
Q: Чи платить покупець квартири в Камбоджі Unused Land Tax? A: Ні. Цей податок поширюється лише на власників земельних ділянок. Покупець квартири в кондомініумі не володіє землею — він має strata title на юніт. Його щорічний податок — TOIP 0,1% від оціночної вартості.
Q: Чи завжди ПДВ 10% включений у ціну нерухомості? A: Ні. ПДВ застосовується в комерційних угодах і при роботі з девелоперами-платниками ПДВ. Продаж житлової квартири фізособі зазвичай структурується без ПДВ — замість нього діє податок на передачу 4%.
Q: Що таке landholding company і навіщо вона іноземцю? A: Іноземні громадяни не можуть напряму володіти землею в Камбоджі. Landholding company — камбоджійська юрособа (зазвичай 51% у місцевого партнера, 49% у іноземця), через яку оформляється право власності на землю. Для таких структур Unused Land Tax — обов'язкова щорічна витрата.
Q: Як розраховується ринкова вартість для Unused Land Tax? A: Вартість визначає оціночний комітет GDT, а не ринкові угоди напряму. Оцінка може відрізнятися від реальної ринкової ціни — це потрібно враховувати при прогнозуванні податкового навантаження.
Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io