Коротко: Податок на приріст капіталу (CGT) у Камбоджі становить 20% від приросту при продажу нерухомості фізичними особами. За рішенням уряду та GDT (січень 2026) його застосування перенесено на 1 січня 2027 року — це вже п'ятий перенос з 2020-го. До цієї дати податок з фізосіб не стягується. Опція фіксованого вирахування 80% знижує ефективну ставку до ~4% від ціни продажу.

Податок на приріст капіталу в Камбоджі: що важливо знати інвестору до 2027 року

Актуально на липень 2026 року. Перед укладенням угоди — уточнюйте статус у GDT або у місцевого податкового консультанта.

Що таке CGT у Камбоджі та кого він стосується?

Податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax, CGT) запроваджено нормативним актом Prakas № 346 MEF.Prk (2020), виданим Міністерством економіки та фінансів Камбоджі. Ставка — 20% на приріст капіталу при продажу нерухомості фізичними особами.

Для юридичних осіб прибуток від продажу активів вже входить до стандартного корпоративного податку на прибуток, тому CGT насамперед стосується приватних інвесторів — фізичних осіб, які купують і перепродають квартири, апартаменти та земельні ділянки в Камбоджі.

Чому CGT досі не діє: п'ять переносів за шість років

Історія CGT в Камбоджі — це послідовність відкладень:

  • 2020 — прийнято Prakas № 346, очікуваний старт.
  • 2021 — перший перенос (COVID-19).
  • 2024 — черговий перенос.
  • 2025 — ще один.
  • Січень 2026 → GDT і MEF офіційно оголошують перенос на 1 січня 2027 року (джерела: Deloitte taxathand, 12.01.2026; Kiripost).

Механізм існує на папері вже шість років, але жодного разу не застосовувався до фізичних осіб щодо нерухомості. Це формує інвестиційне вікно — і водночас ризик, який з кожним роком стає реальнішим.

Як розраховується податок: механізм вирахування 80%

Згідно з Prakas № 346, продавець може обрати один із двох методів визначення податкової бази:

Метод Розрахунок Ефективна ставка від ціни продажу
Фактичні витрати Ціна продажу − документально підтверджені витрати Залежить від реального приросту
Фіксоване вирахування 80% 20% × 20% від виручки ~4% від ціни продажу

Для більшості приватних інвесторів фіксоване вирахування 80% є вигіднішим: ефективна ставка CGT становить близько 4% від суми угоди.

Приклад: - Продаж апартаментів у Пномпені за $130 000 - CGT (метод 80%): $130 000 × 20% × 20% = $5 200

⚠️ Механізм 80% закріплено в Prakas, однак конкретний порядок застосування необхідно уточнювати в GDT або у ліцензованого податкового консультанта безпосередньо перед угодою 2027 року.

Вплив на стратегію «купити на котловані — продати після здачі»

Це найпоширеніша інвестиційна стратегія на ринку нерухомості Камбоджі — передусім у Пномпені та Сіануквілі. CGT безпосередньо впливає на її економіку.

Зараз (2026 рік): - Трансфертний податок (stamp duty): 4% — платить покупець. - CGT для продавця-фізособи: $0 (відкладено).

Після 1 січня 2027 року: - Трансфертний податок: 4% — як і раніше платить покупець. - CGT: ~4% від ціни продажу — платить продавець.

Для інвестора з горизонтом 3–4 роки це означає: якщо ви купуєте об'єкт у 2024–2025 роках і плануєте продавати у 2027–2028-му — CGT вже потрібно враховувати у фінансовій моделі. Чиста прибутковість спекулятивних угод знизиться приблизно на 3–5 відсоткових пунктів від ціни продажу.

Що зробити інвестору вже зараз

  1. Використовуйте поточне вікно — безподаткові (щодо CGT) виходи доступні впродовж усього 2026 року.
  2. Закладайте CGT у фінансову модель при будь-якому горизонті продажу від 2027 року.
  3. Зберігайте документацію щодо витрат на придбання, ремонт і комісійні — це знадобиться для вибору методу вирахування.
  4. Проконсультуйтесь із місцевим податковим адвокатом — особливо якщо ви продаєте як іноземний громадянин.
  5. Не розраховуйте на шостий перенос — міжнародні аудитори (KPMG, Deloitte) фіксують вищу готовність GDT до реального запуску CGT у 2027 році.

Часті запитання

Q: Чи потрібно платити CGT при продажу нерухомості в Камбоджі у 2026 році? A: Ні. За офіційним рішенням GDT і уряду Камбоджі (січень 2026), застосування CGT до фізичних осіб щодо нерухомості перенесено на 1 січня 2027 року. У 2026 році цей податок не стягується.

Q: Скільки реально становитиме CGT при продажу об'єкта у 2027 році? A: При використанні методу фіксованого вирахування 80% ефективна ставка становить близько 4% від ціни продажу. Наприклад, при продажу за $100 000 CGT складе приблизно $4 000, що сплачується продавцем.

Q: Чи поширюється CGT на іноземних інвесторів у Камбоджі? A: Prakas № 346 поширюється на фізичних осіб без розмежування за громадянством або резидентністю. Іноземні інвестори, що продають нерухомість у Камбоджі, також підпадатимуть під дію CGT після його запровадження. Для конкретної ситуації рекомендується звернутися до ліцензованого камбоджійського юриста.

Q: Чи може CGT знову перенести на наступний рік? A: Технічно так — прецедент вже п'ятиразовий. Однак звіти KPMG та Deloitte за 2025–2026 роки свідчать про більшу інституційну готовність до реального запуску. Плануючи угоди на 2027+ рік, CGT слід розглядати як базовий сценарій, а не виключення.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io