Пам'ятка інвестора в нерухомість Камбоджі: володіння, податки, віза та реальна дохідність

Коротко: Іноземець може законно придбати квартиру в камбоджійському кондомініумі у повну власність (strata title/freehold). Реальна орендна дохідність — 4–9% на рік. Рекламне «30% ROI» — ефект кредитного плеча розстрочки. Податок на приріст капіталу (CGT 20%) не діє до 1 січня 2027 року. Володіння нерухомістю автоматично не надає візи.

Як іноземець може володіти нерухомістю в Камбоджі

Камбоджійське законодавство чітко розмежовує права іноземців залежно від типу об'єкта.

Квартира в кондомініумі (strata title) — єдина форма повної власності (freehold) для іноземця без місцевого партнера. Закон 2010 року дозволяє іноземцям володіти юнітами починаючи з другого поверху; частка іноземних власників — не більше 70% квартир у будівлі.

Земля, окремий будинок або вілла — пряме володіння заборонено (Земельний закон 2001). Доступні схеми: - Довгострокова оренда (leasehold) — до 50 років із пролонгацією на ще 50 - Камбоджійська компанія 51/49 — контрольний пакет у місцевого партнера; несе номінальний ризик - Траст — за законом 2019 року, фіксує інтерес іноземця

Hard title vs Soft title: завжди вимагайте hard title із реєстрацією в державному кадастрі. Soft title юридично незахищений і несе реальний ризик втрати об'єкта.

Які податки сплачує інвестор

Етап Податок Ставка
Купівля Transfer Tax (податок на передачу) 4%; новобудова до $70 000 → 0%; $70–210k → відрахування $70k
Щорічно TOIP (податок на майно) 0,1% від вартості понад $25 000; до $25k — $0
Оренда Податок на дохід 10% (резидент) / 14% (нерезидент)
Продаж до 01.01.2027 CGT 0% для продавця; покупець сплачує Transfer Tax 4%
Продаж після 01.01.2027 CGT 20% з приросту (≈4% ефективна ставка)

Практично: інвесторам із горизонтом 3–7 років важливо закладати CGT у фінансову модель вже зараз. Угоди до 2027 року дозволяють зафіксувати нульовий CGT при виході.

Віза та податкове резидентство в Камбоджі

Володіння нерухомістю не надає автоматичного права на проживання — це поширена помилка. Візу оформлюють окремо.

Основні варіанти для іноземного інвестора:

  • ER-віза (пенсійна) — для проживання без роботи, ~$290 на рік
  • EB-віза + дозвіл на роботу — для ведення бізнесу, ~$290 + $100–190/рік
  • CM2H — довгостроковий статус на 10 років; паспорт після 5 років проживання при депозиті ~$100 000

Податкове резидентство: 183+ дні на рік у Камбоджі → статус податкового резидента → оподаткування світового доходу за камбоджійською прогресивною шкалою. Залік іноземних податків передбачено. Угода про уникнення подвійного оподаткування діє з Таїландом; з Україною — відсутня (станом на 2026 рік).

Реальна дохідність: що стоїть за рекламними цифрами

Чиста орендна дохідність за сегментами: - Бюджетні кондо: 7–9%/рік - Середній сегмент: 5–7%/рік - Люкс і вілли: 4–6%/рік - GRR-програми (гарантований дохід): заявлені 8% → нетто ~6,8% після податків

Сукупний дохід за 5 років (оренда + зростання вартості, самоврядування): 9–13%/рік — реалістичний орієнтир.

Звідки «30%»: розстрочка від забудовника з першим внеском 20–30% + зростання ціни об'єкта дає cash-on-cash до 18–30%+. Це не дохідність об'єкта, а ефект кредитного плеча. До розрахунку, як правило, не включають орендний податок, вакантність та операційні витрати.

Червоні прапори: обіцянки дохідності 15–20% без розкриття структури розрахунку, soft title замість hard, номінальний партнер без юридичного захисту, агент без ліцензії.

Основні ризики ринку Камбоджі

  • Вакантність — перенасичення ринку в BKK1 (Пномпень), заморожені будівництва в Сіануквілі
  • Юридичний ризик — soft title, номінальні схеми без належного захисту
  • CGT з 2027 року — заниження витрат на вихід при ігноруванні в моделі
  • Надійність забудовника — особливо при GRR-програмах на 3–5 років
  • Незаплановане податкове резидентство — непередбачені зобов'язання при тривалому перебуванні

Часті запитання

Чи може іноземець купити нерухомість у Камбоджі у повну власність? Так, але лише юніт у зареєстрованому кондомініумі (strata title, з 2-го поверху). Земля, окремі будинки та вілли іноземцям у пряму власність недоступні — потрібна оренда або корпоративна структура.

Чи діє зараз податок на приріст капіталу в Камбоджі? Ні. CGT у розмірі 20% від приросту вартості відкладено до 1 січня 2027 року. До цієї дати продавець сплачує 0% CGT; покупець при кожній угоді сплачує Transfer Tax 4%.

Яка віза дозволяє іноземному інвестору довгостроково перебувати в Камбоджі? Найпоширеніший варіант — ER-віза (пенсійна), ~$290/рік, без права на роботу. Для бізнесу потрібна EB-віза + дозвіл на роботу. Програма CM2H надає 10-річну картку резидента та шлях до громадянства.

Що таке GRR-програма і наскільки їй можна довіряти? GRR (Guaranteed Rental Return) — гарантований орендний дохід від забудовника, зазвичай 6–10% на рік протягом 2–5 років. Нетто-дохідність після камбоджійського орендного податку — близько 6–7%. Надійність повністю залежить від фінансової стійкості забудовника — перевіряйте репутацію, юридичний статус та умови ескроу.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io