Розстрочка як плече та сукупна дохідність за 5 років: розбір ROI на нерухомість у Камбоджі

Коротко: Рекламний «ROI 30%» на камбоджійську нерухомість — це cash-on-cash дохідність на вкладену частину коштів при безвідсотковій розстрочці, а не дохідність самого об'єкта. Чиста оренда дає ~8%/рік. При повному фінансуванні власними коштами за 5 років реалістична дохідність становить 9–13%/рік залежно від приросту ціни.

Чому «30% ROI» і «8% оренди» — це про один і той самий об'єкт

Коли в одній презентації є два числа — «чиста оренда 8%» і «ROI 30%+» — здається, що одне з них помилка. Насправді обидва коректні, але рахуються по-різному.

Дохідність об'єкта = орендний дохід ÷ повна вартість об'єкта. Для TS5 1BR ($72 000): $5 677 / $72 000 ≈ 7,9%/рік.

Cash-on-cash дохідність = той самий дохід ÷ фактично вкладені гроші. При безвідсотковій розстрочці (30/40/30 на 36–54 місяці) покупець на ранній стадії вклав лише $36 000, а приріст ціни нараховується від повних $72 000. Це фінансове плече — той самий механізм, що й у маржинальному інвестуванні.

Декомпозиція при вкладених $36 000 і зростанні ціни 10%/рік:

Компонент Розрахунок Cash-on-cash
Чистий орендний дохід $5 677 / $36 000 15,8%
Приріст ціни $7 200 / $36 000 +20,0%
Разом — ≈ 35,8%

При зростанні 5%/рік підсумок знижується до ~25,8%. Плече не змінюється — змінюється припущення щодо зростання ціни.

Умови, за яких працює показник 30%

Цифра коректна лише при одночасному виконанні чотирьох умов:

  • Розстрочка дійсно безвідсоткова. Перевіряйте в договорі: «0%» іноді компенсується завищеною ціною пресейлу.
  • Приріст ціни фактично реалізувався. Це прогноз, а не факт. Район BKK1 (Пномпень) має задокументований ризик надлишку пропозиції.
  • Друга половина суми ще не виплачена. Плече працює лише в період розстрочки.
  • Податок при виході та комісії не враховані. CGT (~4% ефективно після 2027) + комісія за продаж (~4%) разом «з'їдають» до 8% вартості.

Сукупна дохідність за 5 років: сценарії для TS5 1BR

Покупка в 2026 році, продаж ~у 2031-му. Повне фінансування власними коштами — $72 000.

Орендний дохід за 5 років: ~$5 677 × 5 = $28 385 (без індексації; завантаженість 85%, комісія УК 10%).

Показник Консервативний (5%/рік) Оптимістичний (10%/рік)
Вартість через 5 років $91 900 $115 950
Приріст ціни +$19 900 +$43 950
Чистий орендний дохід +$28 385 +$28 385
Комісія за продаж (~4%) −$3 676 −$4 638
CGT ~4% еф. (після 2027) −$3 676 −$4 638
Підсумковий прибуток ≈ $40 900 ≈ $63 100
До вкладених $72k ~57% / ~9,4%/рік ~88% / ~13,4%/рік

Важливо: при виході до 01.01.2027 CGT = 0 (Prakas 346). Це додає $3 700–4 600 до підсумкового прибутку.

При використанні розстрочки (плече 50%) річна cash-on-cash дохідність зростає до 18–27%/рік, однак пропорційно зростають і ризики.

Ключові ризики: що може не спрацювати

Надлишок пропозиції в BKK1. Район перенасичений новими кондо-проєктами, що тисне на орендні ставки та ускладнює перепродаж за прогнозними цінами.

Нульове або від'ємне зростання ціни. Без приросту ціни дохідність на плече падає до ~15–16% (лише оренда). При падінні ціни збиток від плеча подвоюється.

CGT з 2027 року. Продаж після 01.01.2027 оподатковується (20%; ефективно ~4% від вартості об'єкта з урахуванням вирахувань за Prakas 346).

Простій об'єкта. При завантаженості 70% замість 85% чистий дохід знижується приблизно на 18%.

Комісії при виході. Комісія за продаж (~4%) + юридичні витрати необхідно закладати в розрахунок заздалегідь.

Як правильно читати рекламні ROI-цифри

При аналізі будь-якої пропозиції ставте три запитання:

  1. ROI рахується від вкладених коштів чи від вартості об'єкта? Якщо від вкладених — уточніть розмір першого внеску та умови розстрочки.
  2. Яке зростання ціни закладено? 10%/рік — агресивне припущення. Попросіть показати розрахунок при нульовому зростанні.
  3. Чи враховані CGT та комісії? Модель без цих статей завищує підсумок на 6–8% вартості об'єкта.

Добросовісний брокер або забудовник покаже всі три сценарії (песимістичний, базовий, оптимістичний) з повним розкриттям припущень. Відсутність такого розкриття — червоний прапорець.

Часті запитання

Q: Що таке cash-on-cash ROI і чим він відрізняється від дохідності об'єкта? A: Cash-on-cash — відношення річного доходу до фактично вкладених грошей. Якщо ви вклали $36k з $72k, cash-on-cash рахується від $36k і вдвічі перевищує дохідність об'єкта. Саме звідси різниця між «8%» і «30%» в одній презентації.

Q: Коли набирає чинності CGT у Камбоджі та як це впливає на дохідність? A: Податок на приріст капіталу (20%) відкладено до 01.01.2027 згідно з Prakas 346. Угоди до цієї дати звільнені від податку. Після 2027 року ефективне навантаження становить ~4% від вартості об'єкта. При виході в 2031 році CGT знизить сукупний прибуток приблизно на $3 700–4 600.

Q: Реалістична чи дохідність 9–13%/рік для кондо в Пномпені за 5 років? A: Так — при повному власному фінансуванні та помірному зростанні цін (5–10%/рік) 5-річна модель дає 9–13% річних після всіх витрат. При нульовому зростанні ціни дохідність падає до ~6–7%/рік (лише оренда після витрат).

Q: Які основні ризики інвестицій у район BKK1? A: BKK1 має задокументований надлишок пропозиції в сегменті нових кондо, що тисне на орендні ставки та ускладнює перепродаж. Інвесторам рекомендується закладати консервативний сценарій (0–5%/рік зростання) та перевіряти фактичні орендні ставки за аналогічними об'єктами в районі перед покупкою.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io

💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io