Коротко: За прогнозом Advantage Property Services на перше півріччя 2026 року, ринки торговельної, офісної нерухомості та кондомініумів Пномпеня переживають тривалий надлишок пропозиції. Заповнюваність торговельних центрів впала до 57%, близько 450 000 кв. м площ порожніють, а повне поглинання може зайняти до 18 років — що створює одне з найвигідніших середовищ для орендарів та інвесторів за останнє десятиліття.

Ринок нерухомості Пномпеня 2026: надлишок пропозиції як інвестиційна можливість

Актуальність даних: перше півріччя 2026 року, джерело — Advantage Property Services (APS)

Що відбувається на ринку торговельної нерухомості Пномпеня?

Сектор торговельної нерухомості камбоджійської столиці підійшов до першого півріччя 2026 року з суттєвим структурним надлишком: близько 981 000 кв. м завершених торговельних площ при середній заповнюваності лише 57%. Для порівняння — у 2018–2021 роках цей показник тримався на рівні 67%.

Вакантний обсяг — близько 450 000 кв. м — при збереженні поточних темпів поглинання буде «перетравлюватися» приблизно 18 років. Це не помилка друку: вісімнадцять років.

Причина — класичний девелоперський перегрів. Нові торговельні центри, подіуми та районні ТЦ виводилися на ринок швидше, ніж ринок встигав їх заповнювати. Орендодавці опинилися в умовах жорсткої конкуренції за кожного орендаря.

Як надлишок пропозиції впливає на орендні ставки?

Тиск на ставки розподілився нерівномірно:

Формат об'єкта Зміна ставки (2П 2025 → 1П 2026)
Районні торговельні центри −4,2%
Торговельні подіуми −2,4%
Торговельні центри (загалом) стабільно
Преміальні вулиці (стрит-рітейл) +3,1%

Примітно, що стрит-рітейл у добре розташованих локаціях не лише втримався, але й виріс. Споживачі й надалі голосують гаманцем за зручність і якість оточення — це важливий сигнал про реальну структуру попиту.

Чому зараз вигідно орендувати комерційну нерухомість у Пномпені?

APS прямо вказує: нинішня кон'юнктура — одне з найсприятливіших середовищ для орендарів за останні роки. Ось що це означає на практиці:

  • Переговорна сила на боці орендаря. Орендодавці конкурують за кожного мешканця, а не навпаки.
  • Доступ до преміальних локацій. Площі, які раніше просто не вивільнялися, тепер доступні для переговорів.
  • Гнучкі умови. Рітейлери можуть домовлятися про більшу площу, орендні канікули та покращені умови.
  • Вікно для міжнародних брендів. Для мереж, що розглядають вихід на камбоджійський ринок, — мінімальний бар'єр входу при максимальному виборі локацій.

Для ресторанів, операторів розважального сегменту та fashion-рітейлу це особливо актуально: саме ці категорії історично чутливі до орендних витрат при масштабуванні.

Якою є інвестиційна привабливість ринку при такому надлишку?

Парадокс ринку Пномпеня полягає в тому, що тривалий надлишок пропозиції створює асиметричну можливість для довгострокового інвестора:

  1. Точка входу за мінімальними цінами циклу. Ставки капіталізації та вартість активів скоригувалися — саме так виглядає момент купівлі «якості зі знижкою».
  2. Довгостроковий потенціал ринку не оспорюється. APS не ставить під сумнів фундаментал: Камбоджа — молода, зростаюча економіка з розширюваним споживчим класом.
  3. Преміальні об'єкти вже відновлюються. Зростання ставок на +3,1% у сегменті стрит-рітейлу на головних вулицях — ранній індикатор того, куди піде ринок наступним.
  4. Зрілість ринку = зростання якості управління. У міру переходу сектору до зрілішої фази виграють активи з сильним складом орендарів і професійним управлінням.

Ключовий ризик — часовий горизонт: інвестор з коротким горизонтом зіткнеться з тиском на вартість. Стратегія працює для тих, хто мислить 5–10 роками.

Що чекає на ринок найближчими роками: стагнація чи трансформація?

APS інтерпретує те, що відбувається, не як кризу, а як перехід до зрілості: період, коли ринок переходить від екстенсивного зростання (будувати більше) до інтенсивного (будувати краще).

Прогнозовані зміни:

  • Якість проєкту стане визначальним фактором — а не просто наявність торговельної площі.
  • Підбір орендарів (tenant mix) вийде на перший план: об'єкти з сильним якірним орендарем виграватимуть конкуренцію за покупця.
  • Операційна ефективність і диференціація — ключові завдання для девелоперів, що прагнуть утримати заповнюваність.

Ринок, який розвивався з випередженням попиту, тепер чекає, поки попит його наздожене. І історично — наздоганяє.

Часті запитання

Q: Наскільки реалістичний прогноз у 18 років для поглинання вакантних площ? A: Це розрахунок при збереженні поточних темпів поглинання без додаткового введення нових об'єктів. На практиці строк може скоротитися при прискоренні економічного зростання Камбоджі або сповільненні будівництва. Тим не менш прогноз сигналізує про структурний, а не тимчасовий дисбаланс.

Q: Які сегменти комерційної нерухомості Пномпеня найбільш стійкі? A: За даними APS, найбільшу стійкість демонструє стрит-рітейл на преміальних торговельних вулицях (+3,1% до ставок). Великі торговельні центри утримують стабільні ставки. Найбільший тиск — у районних ТЦ і торговельних подіумах.

Q: Чи варто купувати комерційну нерухомість у Пномпені зараз? A: З точки зору довгострокового інвестора — поточний період являє собою привабливу точку входу: скориговані ціни, висока переговорна гнучкість, фундаментально зростаючий ринок. Короткостроковим інвесторам слід враховувати тривалий горизонт поглинання вакансій.

Q: Як надлишок пропозиції впливає на стратегію входу для міжнародного рітейлера? A: Позитивно: рітейлер отримує доступ до найкращих локацій, які раніше були зайняті, може домовитися про вигідніші умови та площу, і знизити стартові витрати. Це знижує бар'єр входу на ринок Камбоджі для іноземних брендів.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 🌐 Каталог объектов NextOasis