Реальна дохідність оренди в Камбоджі: розрахунок на прикладі Time Square 5

Коротко: Чиста орендна дохідність 1BR (60 кв.м) у Time Square 5, BKK1 (Пномпень) після вакансії, управління, податків і зборів складає близько 7.9–8.5% на рік. Рекламні «30% ROI» — це cash-on-cash при частковій оплаті без урахування реальних витрат, а не чиста дохідність інвестиції.

Чому цифри «30% ROI» не відповідають дійсності

Майже кожен забудовник або агент у Камбоджі називає дохідність від оренди у діапазоні 20–30% річних. Механіка цієї цифри:

  • Покупець платить лише 50% вартості у розстрочку
  • Валовий дохід від оренди ділиться на вкладену половину — не на повну вартість об'єкта
  • Із розрахунку виключається вакансія, управління, податки та обслуговування

Виходить красива цифра, яка не має нічого спільного з тим, що реально опиниться на рахунку власника.

Параметри об'єкта: Time Square 5, 1BR, BKK1

Для розрахунку беремо конкретний юніт із реальними ринковими даними (актуально на 2025–2026 рік):

Параметр Значення
Площа 60 кв.м
Ціна входу $1 200/кв.м = $72 000
Рік здачі будинку Грудень 2025
Діапазон оренди по об'єкту $700–1 200/міс
Базовий сценарій $900/міс
Профіль власника Нерезидент (менше 183 днів на рік у Камбоджі)

Податок при купівлі: - Новобудова від забудовника: $72 000 потрапляє у пільговий діапазон → вирахування $70 000 → 4% × $2 000 = $80 - Вторинний ринок (resale): пільг немає → 4% × $72 000 = $2 880

Покроковий розрахунок чистої дохідності

Базовий сценарій: оренда $900/міс, власник-нерезидент.

Стаття витрат Сума/рік
Валовий дохід від оренди +$10 800
Вакансія 15% (BKK1, великий обсяг нового фонду) −$1 620
Управляюча компанія 10% −$1 080
Сервісний збір будинку (~$45/міс) −$540
Податок на оренду 14% (нерезидент, з валової суми) −$1 512
Щорічний TOIP 0.1% × ($72k − $25k вирахування) −$47
Резерв на ремонт і меблі ~3% −$324
Чистий дохід ≈ $5 677
Чиста дохідність ≈ 7.9%

Для резидента (ставка 10%): чистими ≈ $6 109 → ~8.5%.

Три сценарії

Сценарій Оренда Вакансія Чиста дохідність
Песимістичний $700/міс 20% 5–6%
Базовий $900/міс 15% ~8%
Оптимістичний $1 200/міс 10% 10–11%

Ключові ризики та що перевіряти до купівлі

Вакансія — головний ризик BKK1. Район концентрує максимальний обсяг нового пропозиції у Пномпені. Реалістична вакансія 15–20% — не песимізм, а ринкова реальність. До угоди варто перевірити реальну заповнюваність аналогічних юнітів у конкретному комплексі, а не покладатися на обіцянки забудовника.

Резидентський статус власника. Різниця між 10% (резидент) і 14% (нерезидент) — близько $430/рік на одному об'єкті. Для портфеля це вже суттєво.

Податок на приріст капіталу (CGT). Ставка 20% офіційно відкладена до 01.01.2027. Якщо плануєте продаж — це ключова дата для розрахунку підсумкової дохідності.

Як чесно рахувати сукупну дохідність

Правильна формула інвестиції в камбоджійську нерухомість:

Сукупна дохідність = Чиста оренда + Приріст вартості

  • Чиста оренда по Time Square 5: ~8%/рік у базовому сценарії
  • Приріст ціни: BKK1 історично показував зростання, але це окремий фактор ризику, не гарантована складова
  • CGT при продажу: 0% до 2027 року, після — 20% з приросту

Чесна картина: ~8% чистої оренди + потенційне зростання ціни — конкурентний результат для ринку, що розвивається. Без магічних 30%.

Часті запитання

Яка реальна дохідність від оренди нерухомості в Камбоджі? За незалежними оцінками та розрахунками на конкретних об'єктах — 6–10% чистими на рік. Для прайм-локацій на зразок BKK1 у Пномпені реалістичний базовий сценарій — близько 8% чистої дохідності. Рекламні 20–30% — це cash-on-cash при розстрочці без урахування витрат.

Які податки платить іноземець при оренді нерухомості в Камбоджі? Нерезидент сплачує 14% податку на дохід від оренди з валової суми. Резидент (понад 183 дні на рік у Камбоджі) — 10%. Додатково щорічний податок TOIP: 0.1% від вартості понад $25 000. При купівлі новобудови від забудовника діє пільга.

Коли в Камбоджі вводиться податок на приріст капіталу? CGT 20% офіційно відкладено до 01.01.2027. До цієї дати продаж нерухомості відбувається без податку на приріст вартості. Після 2027 року необхідно закладати 20% з прибутку при розрахунку фінальної дохідності.

Чи варто купувати 1BR у BKK1 для здачі в оренду? Цифри дохідності конкурентоспроможні (~8% чистими), але ключовий ризик — вакансія через великий обсяг нового пропозиції в районі. Головна перевірка до купівлі: реальна заповнюваність аналогічних квартир у конкретному будинку, а не прогнози забудовника.

Подібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io