Коротко: Іноземець у Камбоджі може придбати квартиру або студію у повну власність (strata title, freehold), починаючи з 2-го поверху, але не може прямо володіти землею. Податок при передачі — 4%, для новобудов до $70k — пільга 0%. Щорічний TOIP — 0.1% від суми понад $25k. CGT заморожений до 2027 року. Нерухомість візу не дає.
Базові правила: що треба знати до угоди
Всі розрахунки актуальні станом на 2025–2026 рік. Перед угодою цифри слід уточнювати у місцевого ліцензованого юриста — податкова база може відрізнятися від ринкової вартості.
Форма власності: - Квартира/кондо — іноземець може володіти напряму (strata title, freehold), починаючи з 2-го поверху. - Земля — іноземець НЕ може володіти напряму; використовуються лізхолд, компанія 51/49 або траст.
Ключові податки: - Передача (transfer tax): 4% від оціночної вартості. Пільга: новобуд від забудовника ≤$70k → 0%. - TOIP (щорічний податок на нерухомість): 0.1% від частини вартості понад $25,000. - Оренда: 10% (резидент) / 14% (нерезидент) з валового доходу. - CGT: заморожений до 01.01.2027 (зараз = $0 для продавця). Після 2027 — 20% з приросту (ефективно ~4%).
Віза: купівля нерухомості не дає візи чи дозволу на проживання. Окремо оформлюються: ER (~$290/рік), CM2H (10 років, депозит $100k), EB + дозвіл на роботу.
Приклад 1: студія $45,000 — новобуд від забудовника
Власність: strata title, freehold, hard title на одиницю. Повна власність іноземця. ✓
Витрати при купівлі: - Податок на передачу: $0 (пільга ≤$70k від забудовника) - Реєстрація/адміністрування: ~$500–1,500
Щорічно: - TOIP: 0.1% × ($45k − $25k) = ~$20/рік
Якщо здаєте ($400/міс = $4,800/рік): - Резидент 10%: $480/рік - Нерезидент 14%: $672/рік
Перепродаж: зараз продавець — $0 CGT; покупець платить 4%. Після 2027 — CGT ~4% ефективно.
Підсумок: нульовий вхідний податок, $20 на рік за утримання. Найкращий старт для першого об'єкта в Камбоджі.
Приклад 2: студія $20,000 — вторинний ринок
Власність: strata title freehold — тільки якщо є hard title у зареєстрованому co-owned building (2+ поверх). ⚠️ Дешева вторинка часто = soft title. Перевіряти обов'язково до авансу.
Витрати при купівлі: - Податок на передачу: 4% × $20,000 = $800 (вторинка, пільга не діє)
Щорічно: - TOIP: $20k < $25k → $0/рік
Якщо здаєте ($250/міс = $3,000/рік): - Резидент 10%: $300/рік - Нерезидент 14%: $420/рік
Підсумок: найнижче щорічне податкове навантаження, але ключовий ризик — тип титулу. Без hard title угода неможлива.
Приклад 3: вілла + 5 соток за $350,000
Власність: іноземець НЕ може володіти землею напряму. Робочі варіанти: 1. Лізхолд 50+50 років — простіший, безпечніший для проживання. 2. Компанія 51/49 — контроль через юрособу; потрібен корпоративний облік і надійний партнер. 3. Траст (з 2019) — новіший інструмент, вимагає юридичного супроводу.
Витрати при купівлі: - Податок на передачу: 4% × $350,000 = $14,000 (пільга не діє, >$70k) - При лізхолді — реєстраційні збори (залежать від структури) - При купівлі через компанію — 4% на передачу землі + корпоративні витрати
Щорічно: - TOIP: 0.1% × ($350k − $25k) = ~$325/рік - Unused Land Tax 2% — тільки для порожньої землі; вілла збудована → не застосовується - Через компанію: + CIT і бухгалтерія
Якщо здаєте ($2,000/міс = $24,000/рік): - Резидент 10%: $2,400/рік - Нерезидент 14%: $3,360/рік
Віза: CM2H (10 років, $100k депозит) — логічний вибір для інвестора такого рівня. При веденні бізнесу — EB + дозвіл на роботу.
Підсумок: $14k на вході, ~$325/рік TOIP, плюс витрати на підтримку структури. Обов'язкова юридична підготовка угоди.
Порівняльна таблиця: три об'єкти поруч
| Параметр | Студія $45k | Студія $20k | Вілла $350k |
|---|---|---|---|
| Форма власності | Strata freehold ✓ | Strata freehold ⚠️ | Лізхолд / компанія |
| Податок при купівлі | $0 | $800 | $14,000 |
| TOIP на рік | ~$20 | $0 | ~$325 |
| Податок з оренди (рез.) | $480/рік | $300/рік | $2,400/рік |
| CGT (до 2027) | $0 | $0 | $0 |
| Рекомендована віза | ER / CM2H | ER / CM2H | CM2H / EB+WP |
Часті запитання
Q: Чи може іноземець купити квартиру в Камбоджі у власність? Так. Іноземці мають право володіти квартирою або студією в кондомініумі (strata title, freehold) починаючи з 2-го поверху будівлі. Обов'язкова умова — наявність hard title; особливо важливо перевіряти на вторинному ринку.
Q: Скільки коштує податок при купівлі нерухомості в Камбоджі? Стандартна ставка — 4% від оціночної вартості. Для новобудів від забудовника вартістю до $70,000 діє пільга: податок на передачу = $0. Додатково — адміністративні та реєстраційні збори (~$500–1,500).
Q: Чи дає купівля нерухомості в Камбоджі право на проживання? Ні. Володіння нерухомістю не надає автоматично ні візи, ні дозволу на проживання. Для довгострокового перебування оформлюється retirement visa ER (~$290/рік) або CM2H на 10 років (депозит $100k). При веденні бізнесу — віза EB + дозвіл на роботу.
Q: Коли в Камбоджі запровадять податок на приріст капіталу (CGT)? CGT для фізичних осіб офіційно відкладено до 01.01.2027. До цієї дати продавець не сплачує CGT. Після 2027 року номінальна ставка — 20% з приросту, але з урахуванням стандартного вирахування витрат (~80%) ефективне навантаження складе близько 4%.
Підібрати об'єкт → nextoasis.io