Прибутковість нерухомості в Камбоджі: реальний net yield по 4 об'єктах (2025)

Коротко: Реальна чиста прибутковість нерухомості в Камбоджі для нерезидента — від 3.5% до 9.6% net yield залежно від об'єкта. Бюджетні апартаменти (від $72,000) дають ~7.9% net, люкс з гарантією GRR — ~6.8%, вілла за $350,000 — ~3.5%. Рекламні «ROI 20–30%» не враховують податок на оренду 14%, вакансію та витрати на управління.

Чому рекламні цифри ROI не відображають реальний дохід

Більшість забудовників у Камбоджі оперують показниками «ROI 15–30%». Ці числа існують, але виникають із трьох джерел, які не відображають реальну інвестиційну картину:

  • Прибутковість рахується на перший внесок за розстрочкою, а не на повну вартість
  • До ROI включається передбачуване зростання ціни об'єкта
  • Розрахунок ведеться без вирахування податку на оренду (14%), вакансії та витрат на управління

Всі розрахунки нижче — за єдиною методологією: нерезидент, податок на дохід від оренди 14%, вакансія 15%, дистанційне управління 10%, TOIP 0.1% від (ціна − $25,000), резерв на ремонт ~3%. ПДК при продажу = 0 (відкладено до 2027 року).

Time Square 5 — 1BR та 3BR: високий yield, ваш операційний ризик

1BR, 60 м², $72,000

  • Ринкова оренда: $900/міс → Gross $10,800/рік (15% gross yield)
  • Net yield: ~7.9% ($5,677/рік після всіх вирахувань)
  • Податок при купівлі: ~$80 (пільга для об'єктів до $70,000)

Низький поріг входу і висока орендна ефективність роблять 1BR найкращим інструментом кешфлоу в цьому порівнянні. Вакансія і управління — повністю на боці інвестора.

3BR, 100 м², $120,000

  • Ринкова оренда: $1,800/міс → Gross $21,600/рік (18% gross yield)
  • Net yield: ~9.6% у таблиці — реалістичний орієнтир 7–8%
  • Податок при купівлі: ~$2,000

⚠️ Ставка оренди $1,800/міс для трикімнатного юніта виглядає оптимістично. Великі апартаменти простоюють довше: реальна вакансія вище 15%. Закладайте в модель 7–8% net.

Le Condé 2 з GRR: менший дохід, нуль клопотів на 3 роки

1BR, 70 м², ~$140,000 | Гарантована прибутковість 8% × 3 роки

  • GRR від забудовника: $11,200/рік гарантовано
  • Net yield після 14% податку та TOIP: ~6.8% ($9,520/рік)
  • Податок при купівлі: ~$2,800
  • У період гарантії: вакансія та управління — проблема забудовника, не ваша

Le Condé 2 — люкс-сегмент у BKK1. Вища ціна за м² ($2,000+ проти $1,200 у TS5) стискає прибутковість навіть при гарантії.

GRR — не інструмент зростання доходу, а інструмент зниження ризику. Ви платите ~1–2% net yield за передбачуваність і пасивний режим. Після закінчення 3-річної гарантії об'єкт переходить на ринкову оренду.

Вілла за $350,000: не кешфлоу, а ставка на землю

  • Ринкова оренда: $2,000/міс → Gross $24,000/рік (6.9% gross)
  • Net yield: ~3.5% ($12,400/рік) — обслуговування вілли дорожче (~8% витрат)
  • Податок при купівлі (freehold): ~$14,000 (4% від вартості)

Земля сама по собі не генерує доходу від оренди, але включена в ціну — і тягне метрику донизу. ~3.5% net — слабкий кешфлоу для інвестиційної логіки.

Вілла — інший інструмент: ставка на зростання вартості землі + об'єкт для проживання. На горизонті 7–10 років порівнювати її з апартаментами за yield некоректно.

Порівняльна таблиця: 4 об'єкти, одна методологія

Об'єкт Ціна Gross yield Net yield Податок при купівлі Профіль
TS5 1BR $72,000 15% ~7.9% ~$80 Кешфлоу, низький поріг
TS5 3BR $120,000 18% ~7–9.6%* ~$2,000 Високий потенціал, ризик вакансії
Le Condé 2 (GRR) $140,000 8% ~6.8% гарант. ~$2,800 Пасивний дохід, 3 роки без клопотів
Вілла $350k $350,000 6.9% ~3.5% ~$14,000 Зростання вартості землі, lifestyle

*Реалістичний діапазон з урахуванням вакансії великого юніта: 7–8%.

Три принципи, що змінюють логіку вибору

Ціна $/м² — головний драйвер yield. TS5 ($1,200/м²) → 8–9% net. Le Condé ($2,000+/м²) → ~7% навіть з гарантією. Люкс стискає прибутковість — це ринковий закон.

Тип доходу визначає стратегію. Кешфлоу — TS5 1BR. Пасивний дохід без управління — Le Condé 2 у період GRR. Довгостроковий приріст капіталу — вілла з землею.

Реальні net yield 4–9% збігаються з незалежними оцінками ринку. Все вище — маркетинг з плечем або з включеним приростом ціни.

Часті запитання

Яка реальна прибутковість нерухомості в Камбоджі для нерезидента у 2025 році? Чистий (net) yield з урахуванням 14% податку на оренду, вакансії та управління складає 3.5–9.6% залежно від об'єкта. Бюджетні апартаменти — в середньому 7–9%, люкс і вілли — 3.5–7%. Незалежні оцінки ринку вказують на коридор 4–8%.

Що таке GRR-гарантія і наскільки вона надійна? GRR (Guaranteed Rental Return) — зобов'язання забудовника виплачувати фіксований відсоток від вартості об'єкта протягом узгодженого строку (зазвичай 2–5 років) незалежно від реальної заповненості. Надійність залежить від фінансової стійкості забудовника. Після закінчення гарантійного терміну об'єкт переходить на ринкові умови.

Який податок при купівлі нерухомості в Камбоджі для нерезидента? Для новобудов вартістю до $70,000 податок (TOIP) мінімальний — близько $80 завдяки вирахуванню. При ціні $120,000 — близько $2,000. Вілла за $350,000 за схемою freehold: 4% = $14,000. Через лізхолд структура зборів інша.

Чи варто розглядати віллу в Камбоджі як орендну інвестицію? Як джерело орендного кешфлоу — ні: ~3.5% net yield — слабкий результат при $350,000 вкладень. Вілла має сенс як довгострокова ставка на зростання вартості землі або як об'єкт для власного проживання з частковою орендою.

Станом на 2025 рік. ПДК при продажу = 0 до 2027 р.; ставки податків і ринкові умови можуть змінитися — уточнюйте актуальні дані перед угодою.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 🌐 Каталог об'єктів NextOasis