Коротко: Іноземець може володіти квартирою в камбоджійському кондомініумі на праві повної власності (freehold) через механізм strata title. Доступні лише юніти з другого поверху й вище, частка іноземців в одній будівлі — не більше 70%, а право власності виникає виключно після кадастрової реєстрації.

Strata title у Камбоджі: повний розбір прав іноземця за Законом 2010 року

Що таке strata title і чому це єдиний «чистий» freehold для іноземця

Strata title — це право власності на окремий юніт (квартиру) у будівлі спільного володіння (co-owned building). Для іноземця в Камбоджі це єдиний легальний спосіб отримати повну, безстрокову власність без місцевого партнера, номінального утримувача або компанії-оболонки.

Правова основа — «Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings», підписаний королем Нородомом Сіамоні 24 травня 2010 року. Кхмерський текст є єдиним офіційним; англійський переклад опубліковано Департаментом законодавства MLMUPC на порталі CDC.

До ухвалення цього закону іноземці могли володіти нерухомістю в Камбоджі лише через обхідні схеми з суттєвими правовими ризиками. Закон 2010 року закрив цю прогалину — але встановив чіткі умови.

Ключові обмеження: що говорить стаття 6

Стаття 6 — центральна норма закону. Вона встановлює три принципових обмеження.

Поверховість. «Foreigners have ownership rights in private units of co-owned buildings only from the first (1st) floor up.» У камбоджійській (британській) системі «first floor» — це другий поверх у нашому розумінні. Ground floor (перший/нульовий) та підземні поверхи іноземцю у власність недоступні. Лобі, рітейл-юніти на першому поверсі — лише оренда.

Прикордонна зона. Заборона на володіння в будівлях у межах 30 км від сухопутних кордонів Камбоджі. Виняток — об'єкти в Спеціальних економічних зонах (СЕЗ), «важливих міських зонах» та інших зонах, визначених Урядом. Покупка в Кеп, Пайліні або Баттамбангу потребує додаткової перевірки статусу об'єкта.

Земля. Іноземець не отримує права на земельну ділянку під будівлею. Спільні зони та ділянка залишаються у спільному володінні. Якщо будівля стоїть на орендованій землі, іноземець отримує безстрокову оренду (perpetual lease) на юніт — але не freehold.

Ліміт 70%: як працює квота на іноземців у будівлі

Сам закон 2010 року відсоткову квоту не називає — він делегує це підзаконному акту. Конкретну цифру встановлено Sub-Decree No. 82 (2011): іноземцям може належати не більше 70% площі приватних юнітів в одній будівлі.

Практичний наслідок очевидний: у популярних кондо-проєктах Пномпеня або Сіануквіля квота може бути вичерпана до моменту вашої покупки. Перевіряти залишок квоти потрібно до підписання договору, а не після.

Якщо ліміт вичерпано — варіанти звужуються до довгострокової оренди або реєстрації через камбоджійську компанію, кожен із яких несе інші ризики та витрати.

Реєстрація в кадастрі: без неї права немає

Стаття 8 встановлює жорстке правило: передача прав на юніт недійсна без реєстрації. Підписаний договір, сплачені кошти, ключі в руках — нічого з цього не робить вас власником до внесення запису до кадастру.

Що це означає на практиці: - Вимагайте hard title (strata title certificate) на конкретний юніт, а не лише на земельну ділянку - Перевіряйте статус реєстрації в MLMUPC - Не передавайте повну суму до завершення реєстрації або використовуйте механізм ескроу

Порушення статті 6 (наприклад, продаж юніту на ground floor іноземцю) тягне за собою нікчемність угоди за статтею 11: обидві сторони зобов'язані повернути все отримане.

Спадкування та що відбувається після смерті власника

Стаття 10 дозволяє спадкування: спадкоємці отримують усі права та обов'язки померлого власника юніту. Обмежень щодо громадянства спадкоємця в законі немає — але практика оформлення спадщини в Камбоджі має свою специфіку, тому заповіт краще складати з урахуванням місцевого права.

Якщо спадкоємців немає і спадщина визнана відумерлою — юніт переходить до держави.

Strata title vs альтернативи: коротке порівняння

Механізм Право Земля Іноземець Ризики
Strata title (кондо) Freehold на юніт Ні Так (з 2-го пов.) Квота 70%, реєстрація
Довгострокова оренда Leasehold 50+50 р. Ні Так Залежність від орендодавця
Cambodian Trust Через траст Опосередковано Так Нова практика
Камбоджійська компанія Через юрособу Так Так Корпоративні ризики

Для більшості інвесторів, які купують квартиру в кондо, strata title залишається найпрозорішим і найнадійнішим варіантом — за умови дотримання всіх вимог закону.

Часті запитання

Чи може іноземець купити квартиру на першому поверсі кондо в Камбоджі? Ні. За статтею 6 Закону 2010 року ground floor та підземні поверхи недоступні іноземцю у власність. Юніти на цих рівнях можна оформити лише в оренду.

Що буде, якщо квота 70% у будівлі вже вичерпана? Оформити strata title на новий юніт у цій будівлі неможливо. Доведеться обирати інший об'єкт або розглядати альтернативні механізми — довгострокову оренду чи володіння через структуру.

Чи обов'язкова кадастрова реєстрація, якщо є підписаний договір? Так, обов'язкова. Стаття 8 прямо вказує: без реєстрації угода недійсна. Право власності виникає лише в момент внесення запису до кадастру, а не при підписанні договору або оплаті.

Чи поширюється заборона 30 км від кордону на кондо в Сіануквілі? Сіануквіль розташований на узбережжі (морський кордон), а не поряд із сухопутним. Обмеження в 30 км стосується саме сухопутних кордонів. Проте Уряд має право вводити додаткові зони обмежень, тому статус конкретного об'єкта варто перевіряти.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io