Коротко: Ні. Купівля квартири або вілли в Камбоджі сама собою не дає ні посвідки на проживання, ні громадянства — окремої «картки посвідки на проживання» у країні не існує взагалі. Довгострокове проживання тримається на візі Type E, яку іноземець продовжує на 12 місяців (підклас ER або EB, орієнтовно $290 на рік), або на програмі CM2H — віза на 10 років з інвестиційно-фінансовою умовою близько $100 000 (параметри програми офіційно не підтверджені — розбираємо нижче).

Матеріал інформаційний і не є інвестиційною, податковою чи юридичною рекомендацією. Дані — на липень 2026 року; збори і умови програм перевіряйте на immigration.gov.kh і evisa.gov.kh, угоду супроводжуйте ліцензованим юристом.

Власність і статус — два різні контури

Контур власності. Земельний закон 2001 року (ст. 8): правом власності на землю володіють тільки кхмерські фізичні та юридичні особи; підстава — ст. 44 Конституції 1993 року. Закон про право власності іноземців на приватні одиниці в будівлях спільного володіння (24 травня 2010 року) дозволяє іноземцю володіти квартирою в кондомініумі — це і є strata title.

Контур перебування. Візи видає General Department of Immigration спільно з МЗС (портал evisa.gov.kh). Жоден із цих законів не містить норми, що дає власнику право на в'їзд або продовження статусу.

Які візи реально доступні покупцеві

Формального документа про посвідку на проживання в Камбоджі немає. Довгий статус — віза Type E, яку щорічно продовжують в один із підкласів.

ТипКому підходитьСтрокОрієнтир за вартістю
Type T (Tourist)туристу30 днів + продовження на 30для життя не підходить
Type E (Ordinary)база для довгого проживанняв'їзд на 30 днів, далі продовження~$35 після прильоту
EB (Employment/Business)тим, хто працює або веде бізнес1/3/6/12 міс (6 і 12 — мультив'їзд)12 міс ~$290 + work permit $100–190/рік
ER (Retirement)тим, хто живе на пасивний дохід12 міс, мультив'їзд~$290/рік
CM2Hінвестору, якому потрібен довгий статус10 роківумова близько $100 000

Є ще EG (тим, хто шукає роботу) і ES (студентам) — до купівлі нерухомості відношення не мають. Проміжні продовження Type E — орієнтовно $45–50 за місяць, $90 за три, $170–180 за шість із мультив'їздом.

Логіка для інвестора проста: не працюєте в Камбоджі — вам потрібен ER. Ведете бізнес — потрібна зв'язка «компанія + EB + work permit».

CM2H: найближче до «золотої візи», але це не «віза за квартиру»

Cambodia My Second Home — офіційна програма за зразком малайзійської MM2H: віза на 10 років без обмежень на в'їзд і виїзд, шлях до паспорта через 5 років (єдиний шлях подання на громадянство в межах програми) і умова близько $100 000 — за повідомленнями, депозит або інвестиція.

Застереження, яке рідко роблять продавці: точна сума, форма внеску і те, чи зараховується до неї саме купівля квартири, у нашій базі позначені як непідтверджені. Теза «купіть юніт за $100 000 і отримаєте десятирічну візу» — припущення, а не перевірена умова програми.

Окремої «інвестиційної візи» в номенклатурі Камбоджі немає: QIP через CDC за Law on Investment 2021 дає податкові пільги інвестпроєктам (великі інвестиції, девелопмент), а не статус покупцеві квартири.

Що іноземець може купити: три різні інструменти

Їх постійно плутають, хоча юридично це різні речі — і жоден не впливає на візу:

1. Квартира в кондомініумі — strata title, freehold

  • Тільки з другого поверху і вище: ground floor і підземні поверхи іноземцю недоступні (ст. 6).
  • Ліміт частки іноземців у будівлі — 70% площі приватних одиниць (під-декрет № 82 від 2011 року).
  • Заборона в межах 30 км від сухопутних кордонів — крім ВЕЗ і «важливих міських зон».
  • Право виникає тільки після реєстрації в кадастрі; угода з порушенням ст. 6 нікчемна (ст. 11).

2. Оренда — leasehold і perpetual lease

Цивільний кодекс (ст. 244–247): не менше 15 і не більше 50 років плюс продовження ще максимум на 50. Вілли і землю оформлюють за схемою 50 + 50 років — сильніше за тайський стандарт у 30 років. Мінус: право не вічне, у міру «згорання» строку падає ціна перепродажу.

3. Компанія або траст

Підприємство з часткою кхмерських учасників не менше 51% прирівнюється до камбоджійського і може володіти землею (ст. 9) — але землю в цій схемі контролює місцевий партнер, і оформлення на незнайому фізособу вважається одним із головних червоних прапорів ринку. Прозоріша альтернатива — Cambodian Trust за законом 2019 року: трасти ліцензуються і реєструються у Trust Regulator під Мінфіном. А ось іноземець, який підробив національну належність заради володіння землею, карається за ст. 251, і майно вилучається державою без компенсації.

П'ять хибних уявлень, на яких втрачають гроші

  1. «Купи квартиру — отримай громадянство». Громадянство за купівлю нерухомості напряму не дається — норми, що пов'язує угоду зі статусом, немає в жодному законі. Шлях до постійного проживання і паспорта йде через окремі програми (CM2H, натуралізація), а не через купівлю квартири.
  2. «Freehold — це ж і є резидентство». Freehold — речове право на юніт у кадастрі. Право перебувати в країні закінчується в дату закінчення візи.
  3. «Забудовник дарує візу — отже, це посвідка на проживання». Програма лояльності Megakim World Corporation справді дає при купівлі візу, work permit і рахунок в ABA Bank: 1BR — на рік, 2BR — на два, 3BR — на три (це акція забудовника: склад і строки перевіряйте перед угодою). Але це оплачені забудовником збори, а не право на проживання.
  4. «Довга віза = податкова тиша». Радше навпаки: 183 дні і більше в календарному році роблять вас податковим резидентом (Law on Taxation, ст. 3), а резидент оподатковується за доходом із камбоджійських і закордонних джерел (ст. 2).
  5. «GRR 8% на десять років». Такої умови не існує. Гарантована дохідність завжди спарена зі своїм строком: Wyndham Garden BKK1 дає на вибір 8% × 3 роки, 7% × 5 років або 6% × 10 років; Le Condé 1 — 8% × 3 роки. Брати максимум відсотка і максимум строку окремо не можна. І GRR — зобов'язання конкретного забудовника або готельного оператора за договором, а не гарантія ринку: воно варте рівно стільки, скільки варта платоспроможність компанії, яка його підписала.

На що розраховувати покупцеві, який думає про переїзд

Картина складається з трьох ліній: ціна входу, податки на володіння і вартість візи. Типові сценарії з нашої бази:

СценарійФорма володінняПодаток при купівліЩорічноВіза
Студія $45 000, новобудоваstrata freehold$0 — пільга на житло від забудовника до $70 000TOIP ~$20ER ~$290/рік
Студія $20 000, вторинкаstrata freehold, перевірити hard title4% = $800TOIP $0 — нижче порога $25 000ER ~$290/рік
Вілла з ділянкою $350 000лізхолд, компанія або траст4% = $14 000 при передачі права; через лізхолд — замість цього реєстраційні збори орендиTOIP ~$325ER або CM2H; при бізнесі EB + work permit

TOIP — 0,1% від вартості понад $25 000, оренда оподатковується за 10% для податкового резидента і 14% для нерезидента. Поріг входу невисокий: у Time Castle XI (BKK3, забудовник Megakim) юніт 1BR 50 м² ішов за $57 964 — $1 159/м², прайс $64 404 зі знижкою 10%. Це історичний приклад, а не сьогоднішній прайс: до липня 2026 проєкт розпроданий на 95%, а залишки йдуть уже від ~$1 300/м².

Легалізація проживання коштує недорого: близько $290 на рік за ER; зв'язка «EB + work permit» за компонентами — приблизно $390–480 на рік ($290 за візу плюс $100–190 за дозвіл на роботу), хоча у зведених оглядах ринку трапляється і вищий орієнтир — до ~$720 на рік з усіма зборами. Дорого коштує не статус, а нерухомість. Купувати квартиру заради візи безглуздо — візу отримують і без купівлі.

Ризики, про які варто знати заздалегідь

  • Статус — ланцюжок продовжень, а не документ. Пропущене продовження = втрата легального перебування.
  • Цифри зборів рухливі — це ринкові орієнтири, а не прайс імміграції. Умови CM2H у базі позначені як непідтверджені.
  • Податковий ландшафт змінюється. Податок на приріст капіталу 20% (ефективно близько 4% з вирахуванням) відкладено до 1 січня 2027 року — дата вже переносилася. Паралельно посилюється ліцензування ріелторів через Real Estate and Pawnshop Regulator при FSA.
  • Дешева вторинка часто йде з soft title — без hard title право не виникає. Окрема зона ризику — заморожені після пандемії будівництва Сіануквіля: їх планується знести.
  • Ліквідність. Вторинного ринку майже немає: терміновий вихід може зайняти 6–12 місяців.

Загальна рамка очікувань: незалежні оцінки чистої дохідності оренди дають 4–8% річних. Обіцянки «15–20% гарантованого прибутку» — маркер, за яким від угоди варто відмовлятися.

Часті запитання

Чи дає купівля квартири право перебувати в Камбоджі без візи? Ні. Власність і перебування розведені за різними законами і відомствами. Власник живе в країні на загальних підставах — за візою Type E зі щорічним продовженням в ER або EB.

Чи існує в Камбоджі «золота віза» за нерухомість? Найближчий аналог — CM2H: віза на 10 років і можливість подати на громадянство через 5 років за виконання умови близько $100 000. Але ця умова не тотожна купівлі квартири, і її параметри потрібно звіряти на immigration.gov.kh.

Скільки коштує легально жити в Камбоджі рік, якщо я не працюю? Орієнтир — близько $290 за річне продовження Type E у підкласі ER з мультив'їздом; work permit не потрібен. Якщо ви ведете бізнес, знадобиться EB плюс work permit: за компонентами це ~$390–480 на рік ($290 + $100–190), у зведених оглядах трапляється орієнтир до ~$720. Усі цифри — ринкові орієнтири (звіти експатів і агентств), а не офіційний тариф імміграції.

Чи стану я податковим резидентом Камбоджі, отримавши довгу візу? Резидентом робить не віза, а факт присутності: 183 дні і більше в календарному році. Резидент оподатковується за доходом із камбоджійських і закордонних джерел, але може зарахувати податок, сплачений за кордоном. З Таїландом у Камбоджі є DTA, з Росією — немає, тому потрібне опрацювання з податковим консультантом.

Забудовник обіцяє візу в подарунок при купівлі — це і є посвідка на проживання? Ні, це оплачені ним візові збори на строк від одного до трьох років залежно від розміру юніта. Юридично ваш статус залишається візою Type E, яку після бонусного періоду ви продовжуєте самі і власним коштом.

Підібрати об'єкт → nextoasis.io 💬 Telegram-канал · property@nextoasis.io