Может ли иностранец владеть недвижимостью в Камбодже

Да, но с чётко определёнными условиями. Земля в Камбодже по Конституции принадлежит только гражданам страны. Однако Закон о совместной собственности 2010 года предоставил иностранцам право полной собственности (freehold) на квартиры в многоквартирных домах — это и есть Strata Title.

Strata Title — единственный чистый freehold для иностранца

Strata Title — документ о праве собственности на отдельную квартиру в кондоминиуме, зарегистрированный в национальном кадастре. Основные условия по закону 2010 года:

  • Только со второго этажа и выше — цокольный и первый этажи иностранцу недоступны в собственность
  • Лимит иностранного владения в одном здании — не более 70% площади частных единиц
  • Запрет на владение в зданиях в пределах 30 км от сухопутных границ (исключение — СЭЗ и объявленные городские зоны)
  • Передача права недействительна без регистрации в национальном кадастре
  • Наследование разрешено

Strata Title — это полноценная бессрочная собственность без местного партнёра, без траста, без компании. Основная масса квартир в новых кондо Пномпеня продаётся именно с этим документом.

Hard Title и Soft Title — в чём разница

Hard Title — право, зарегистрированное на национальном уровне в кадастре Министерства землеустройства (MLMUPC). Высшая юридическая сила: признаётся судами и банками, защищает от споров о двойных продажах. Именно Hard Title должен быть у квартиры при оформлении Strata Title.

Soft Title — владение, признанное только на уровне коммуны (sangkat) без внесения в национальный кадастр. Исторически распространён на рынке, но юридически слабее. Для иностранца Soft Title — красный флаг: оспорить такую сделку проще, банки под него не кредитуют, регистрация в кадастре по нему не проходит.

Налог при покупке — 4%

При оформлении Strata Title покупатель уплачивает налог на передачу недвижимости (Stamp Duty) — 4% от стоимости объекта. Льгота для новостроек от лицензированных застройщиков:

  • Объект стоимостью до $70 000 — налог 0% (полное освобождение)
  • Объект стоимостью $70 000–210 000 — из базы вычитается $70 000, налог 4% только с суммы сверх этого порога

Дополнительно: юридическое сопровождение оформления (сбор документов) — около $1 500–1 800. Если планируете переуступку до сдачи объекта, Strata Title оформлять не нужно — новый покупатель сделает это сам, а вы экономите на налоге.

Шаги при покупке

  • Шаг 1: Договор купли-продажи (SPA) подписывается при первом взносе. Уже в нём фиксируются ваши права на объект.
  • Шаг 2: Оплата по графику (рассрочка или единовременно).
  • Шаг 3: После 100% оплаты — оформление Strata Title через кадастр с уплатой 4% налога.

Типичные риски

  • Покупка у незарегистрированного застройщика — убедитесь, что объект имеет лицензию
  • Превышение лимита 70% иностранных владельцев в конкретном здании — проверяйте перед покупкой
  • Объект на мягком (Soft) титуле — требуйте Hard Title
  • Отсутствие регистрации в кадастре — без неё право не возникает юридически