Чи може іноземець володіти нерухомістю в Камбоджі

Так, але з чітко визначеними умовами. Земля в Камбоджі за Конституцією належить лише громадянам країни. Однак Закон про спільну власність 2010 року надав іноземцям право повної власності (freehold) на квартири в багатоквартирних будинках — це і є Strata Title.

Strata Title — єдиний чистий freehold для іноземця

Strata Title — документ про право власності на окрему квартиру в кондомініумі, зареєстрований у національному кадастрі. Основні умови за законом 2010 року:

  • Тільки з другого поверху і вище — цокольний і перший поверхи іноземцю недоступні у власність
  • Ліміт іноземного володіння в одній будівлі — не більше 70% площі приватних одиниць
  • Заборона на володіння в будівлях у межах 30 км від сухопутних кордонів (виняток — ВЕЗ та оголошені міські зони)
  • Передача права недійсна без реєстрації в національному кадастрі
  • Спадкування дозволене

Strata Title — це повноцінна безстрокова власність без місцевого партнера, без трасту, без компанії. Основна маса квартир у нових кондо Пномпеня продається саме з цим документом.

Hard Title і Soft Title — у чому різниця

Hard Title — право, зареєстроване на національному рівні в кадастрі Міністерства землеустрою (MLMUPC). Вища юридична сила: визнається судами та банками, захищає від суперечок про подвійні продажі. Саме Hard Title має бути в квартири при оформленні Strata Title.

Soft Title — володіння, визнане лише на рівні комуни (sangkat) без внесення в національний кадастр. Історично поширений на ринку, але юридично слабший. Для іноземця Soft Title — червоний прапор: оскаржити таку угоду простіше, банки під нього не кредитують, реєстрація в кадастрі за ним не проходить.

Податок при купівлі — 4%

При оформленні Strata Title покупець сплачує податок на передачу нерухомості (Stamp Duty) — 4% від вартості об'єкта. Пільга для новобудов від ліцензованих забудовників:

  • Об'єкт вартістю до $70 000 — податок 0% (повне звільнення)
  • Об'єкт вартістю $70 000–210 000 — із бази вираховується $70 000, податок 4% лише із суми понад цей поріг

Додатково: юридичний супровід оформлення (збір документів) — близько $1 500–1 800. Якщо плануєте переуступку до здачі об'єкта, Strata Title оформлювати не потрібно — новий покупець зробить це сам, а ви економите на податку.

Кроки при купівлі

  • Крок 1: Договір купівлі-продажу (SPA) підписується при першому внеску. Уже в ньому фіксуються ваші права на об'єкт.
  • Крок 2: Оплата за графіком (розстрочка чи одноразово).
  • Крок 3: Після 100% оплати — оформлення Strata Title через кадастр зі сплатою 4% податку.

Типові ризики

  • Купівля у незареєстрованого забудовника — переконайтеся, що об'єкт має ліцензію
  • Перевищення ліміту 70% іноземних власників у конкретній будівлі — перевіряйте перед купівлею
  • Об'єкт на м'якому (Soft) титулі — вимагайте Hard Title
  • Відсутність реєстрації в кадастрі — без неї право не виникає юридично